Hausbesitzer

Die besondere steuerliche Förderung denkmalgeschützter Immobilien

Für Aufwendungen an Immobilien, die ganz oder teilweise unter Denkmalschutz stehen, können steuerliche Vergünstigungen in Anspruch genommen werden.

1.    Was bedeutet unter „Denkmalschutz stehen“?

Ob und welche Teile eines Gebäudes, oder eines Gebäudeensembles unter Denkmalschutz gestellt werden, entscheidet die zuständige Denkmalschutzbehörde. Entsprechend der Kulturhoheit der einzelnen Bundesländer sind die gesetzlichen Regelungen nicht bundeseinheitlich. Nach Entscheidung der Denkmalschutzbehörde wird das Denkmal in die Denkmalliste aufgenommen. Teilweise haben die Bundesländer ihre Denkmallisten in das Internet eingestellt. Die Eigentümer einer Immobilie können die Aufnahme in die Denkmalliste beantragen oder sich auch ggf. auch genau dagegen wehren.

Vor Beginn denkmalbegünstigter Maßnahmen, ist eine Bescheinigung der zuständigen Denkmalschutzbehörde einzuholen.

Soweit nur Teile eines Gebäudes unter Denkmalschutz stehen, ist die Förderung auf die Erhaltungsaufwendungen dieser Teile beschränkt.

Die Bescheinigung der Denkmalschutzbehörde ist ein Verwaltungsakt und damit ein Grundlagenbescheid, an den die Finanzverwaltung gebunden ist.

2.    Worin bestehen die Steuervergünstigungen?

Die Steuervergünstigungen können – je nach Einzelsachverhalt – in einer schnelleren steuerlichen Abschreibung oder überhaupt einer steuerlichen Abschreibungsmöglichkeit der getätigten Aufwendungen bestehen.

a) Nutzung der Immobilie zu Vermietungszwecken oder im Rahmen einer anderen Einkunftsart (z.B. Gewerbebetrieb, Land- und Forstwirtschaft u.a.)

Gem. § 7i EStG kann der Steuerpflichtige,

im Jahr der Herstellung und in den sieben Folgejahren jeweils bis zu 9 % und in den vier folgenden Jahren jeweils bis zu 7 % der Herstellungskosten für Baumaßnahmen, die nach Art und Umfang zur Erhaltung des Gebäudes als Baudenkmal oder zu seiner sinnvollen Nutzung erforderlich sind, steuermindernd absetzen.

Über eine Laufzeit von insgesamt zwölf Jahren können damit 100 % der Aufwendungen steuermindernd geltend gemacht werden. Je nach persönlichem Steuersatz kann die Steuerminderung (ESt, KiSt. + SolZ) bis zu 50 % der Aufwendungen betragen.

Beispiel: Herstellungsaufwand = 120.000 € im Jahr 1:

Was passiert im Jahr der Veräußerung der Immobilie?
Soweit die Abschreibungsbeträge nach der Förderung des §§7h, 7i noch nicht verbraucht sind, können diese im Jahr der Veräußerung mit dem verbleibenden Restbetrag in Anspruch genommen werden (BFH-Entscheidung v. 25.2.2014 X R 4/12). 

Kann auch der Käufer einer Immobilie die Förderung in Anspruch nehmen?
Die Förderung kann auch in Anspruch genommen werden, wenn der Steuerpflichtige die Herstellungsaufwendungen nicht direkt selbst tätigt, sondern diese im Rahmen einer Anschaffung der Immobilie nach rechtsgültigem Kaufvertrag durch den Bauträger durchgeführt werden. Dies bedeutet, dass der Kauf der Immobilie vor der Durchführung der steuerbegünstigten Baumaßnahmen stattfinden muss. Für den Kaufpreisanteil der dann auf die Baumaßnahmen entfällt, kann die Vergünstigung gem. § 7i EStG in Anspruch genommen werden.

Der Kaufpreisanteil, der auf die Anschaffung des Gebäudes im Zustand der Kaufvertragsabschlusses entfällt, ist im Rahmen der normalen Abschreibung gem. § 7.4 EStG zu berücksichtigen. Der Kaufpreisanteil, der auf das Grundstück entfällt bleibt unberücksichtigt.

Was passiert mit normalen Instandhaltungsaufwendungen die keine Herstellungsaufwendungen sind oder als solche umqualifiziert wurden?
Aufwendungen, die keine Herstellungskosten, sondern normale Erhaltungsaufwendungen sind, können im Jahr der Zahlung (§ 11 EStG) in voller Höhe oder wahlweise auf 2 – 5 Jahre in gleichen Jahresbeträgen als Werbungskosten steuermindernd geltend gemacht werden (§ 11b EStG)

b) Nutzung zu eigenen Wohnzwecken
Unter den gleichen wie unter  Buchstabe „a“ beschriebenen Denkmalschutzvoraussetzungen, können Selbstnutzer von Immobilien 90 % der unter die Denkmalförderung fallenden Herstellungsaufwendungen im Rahmen des Sonderausgabenabzugs gem. § 10f EStG verteilt über zehn Jahre steuermindernd geltend machen.

Die Förderung gem. § 10f EStG setzt die Selbstnutzung zu eigenen Wohnzwecken im jeweiligen Kalenderjahr zwingend voraus. Eine unentgeltliche Überlassung an Angehörige ist der Selbstnutzung nicht gleichgestellt (vergl. BFH X R 13/10 v. 18.01.2011). Eine teilweise Überlassung an Angehörige (z.B. Lebensgefährte) ist nicht schädlich. Wichtig ist, dass der Immobilieneigentümer die Immobilie mitbewohnt.

Unter die Förderung nach § 10f EStG fallen nicht nur Herstellungsaufwendungen, sondern auch Erhaltungsaufwendungen, die ansonsten – bedingt durch die Selbstnutzung – nicht anderweitig steuerlich abzugsfähig wären.

Herstellungs- und Erhaltungsaufwendungen können im Jahr des Abschlusses der Baumaßnahmen und in den neun folgenden Jahren jeweils mit 9 % der Aufwendungen steuermindernd als Sonderausgaben berücksichtigt werden.

Hinweis: Bei größeren Baumaßnahmen, die eine Nutzung zu Wohnzwecken während der Bauphase ausschließen, sind die Aufwendungen insgesamt als einheitliche Baumaßnahme erst im Jahr der Fertigstellung und des Bezugs (Selbstnutzung) erstmals steuerlich geltend zu machen. Die Inanspruchnahme der Förderung gem. § 10f EStG ohne Selbstnutzung der Immobilie im betreffenden VZ ist nicht möglich.

Wichtig: Objektbeschränkung - Die Förderung nach §10f EStG (Denkmalschutz) kann der Steuerpflichtige nach §10f Abs. 3  EStG nur einmal (zusammenveranlagte Ehegatten zweimal) in Anspruch nehmen.

Was passiert im Jahr der Veräußerung oder Aufgabe der Selbstnutzung der Immobilie?
Im Falle der Veräußerung erhöhen die unverbrauchten Sonderausgabenabzugsbeträge die Anschaffungs- / Herstellungskosten und können demgemäß nur noch bei einem steuerpflichtigen Immobilienverkauf berücksichtigt werden. Ein Abzug der unverbrauchten Beträge als Werbungskosten ist nicht möglich. Ein Übergang von der Selbstnutzung zur Vermietung und umgekehrt führt jedoch zu einem analogen Ansatz nach den Vorschriften der §§ 10f bzw. 7i EStG). 

3.    Welche Anspruchsvoraussetzungen sind unbedingt zu beachten?

• Immobilie oder Teile davon stehen unter Denkmalschutz

Vor Beginn der Maßnahme muss die Immobilie oder der Teil der Immobilie an dem die Arbeiten durchgeführt werden unter Denkmalschutz stehen (§§ 3, 4, 5, 6 DSchG). Hierzu ist die Bescheinigung der zuständigen Denkmalschutzbehörde vorzulegen.

• Die Baumaßnahme wurde mit der zuständigen Denkmalschutzbehörde besprochen und genehmigt.

Die Notwendigkeit der Aufwendungen zur Erhaltung und sinnvollen Nutzung des Denkmals müssen vor Beginn der Baumaßnahmen beschrieben, belegt und der Denkmalschutzbehörde zur Gutheißung vorgelegt werden (BFH  v. 08.09.2004 - X B 51/04). Änderungen an dem Vorhaben sind im Vorfeld (vor Beginn der Baumaßnahme)  mit der Denkmalschutzbehörde abzustimmen.

• Die durchgeführten Aufwendungen wurden von der Denkmalschutzbehörde an Hand der Baurechnungen und Baukostenaufstellung bestätigt.

Die Baukostenaufstellung und Belege sind nach Beendigung der Maßnahme der Denkmalschutzbehörde vorzulegen. Diese hat eine Bescheinigung darüber zu erstellen, ob die tatsächlichen Aufwendungen unter die Denkmalförderung fallen und ob ggf. hierfür anderweitige Zuschüsse gewährt wurden.

4.    Wie sind erhaltene Zuschüsse und andere Förderungen zu berücksichtigen?

• Eine Doppelförderung ist grundsätzlich ausgeschlossen. Soweit Zuschüsse von Gemeinden etc. zu den Baumaßnahmen gezahlt wurden, sind diese von den Bauaufwendungen abzuziehen. Die Abschreibungsbeträge werden dann nur von den so vermindernden Herstellkosten/Erhaltungsaufwendungen berücksichtigt.
• Bestimmte Förderungen (z.B. Investitionszulage) schließen eine steuerliche Berücksichtigung der begünstigten Aufwendungen gänzlich aus. Dies ist im konkreten Einzelfall an Hand der Förderbestimmungen (Siehe Bescheid) und den gesetzlichen Regelungen zu prüfen.

Grundsätzlich sind die Förderbestimmungen und Regelungen gem. dem Zuwendungsbescheid für die andere Förderung zu beachten, um finanzielle Nachteile zu vermeiden und nicht gegen strafrechtliche Bestimmungen zu verstoßen (Subventionsbetrug u.a.) 

5.    Zuständige Bescheinigungsbehörden (Stand 01.07.2011)

Dieter P. Gonze, Stb., 24. 1.2014 

Fundstellen/Infos:

Bescheinigungsrichtlinien des Hessischen Finanzministeriums (Link)

Broschüre "Steuertipps" des Landesamtes für Denkmalpflege (Link) 

Main-Kinzig-Kreis - Denkmalschutzbehörde

DSchG §§ 3, 4,  EStG: §§ 7i, 10f, 11b, 52 Abs.21 Satz 7, EStDV: §§82 und 82k

BFH X R 13/10 v. 18. 1.2011 zur Frage der Selbstnutzung

BMF Schreiben v. 6. 1.2009, BStBl 2009 I S. 39 Übersicht der Bescheinigungsbehörden

BMF Schreiben v. 10.11.2000, BStBl 2000 I S. 1513 und BStBl 2004 I S. 1049  – länderspezifische Bescheinigungsrichtlinien