Hausbesitzer

Ist der Erwerb von Immobilien bereits aus steuerlichen Gründen sinnvoll?

In Zeiten niedriger Anlagerenditen oder hoher Anlagerisiken im Wertpapierbereich kommt auch immer wieder die Immobilie als wertbeständige, ertragssichere und steuerbegünstigte Anlageinvestition ins Gespräch. Naturgemäß leisten die Immobilienverkäufer und Anbieter von Immobilienfonds ihr Bestes, um den Markt zu beflügeln. Am Ende hört man gar, dass der Erwerb bereits allein aus steuerlichen Gründen sinnvoll ist. Wir erinnern uns! – Mit der Finanzkrise haben tatsächlich alle gängigen Vermögenswerte wie Wertpapiere, Lebensversicherungen und Immobilien Wertverluste hinnehmen müssen. Dies natürlich in unterschiedlicher Höhe. Die Zeiten hoher Steuersubventionen im Immobilienbereich zur Abschaffung der Wohnungsnot, zur Aufholung eines Sanierungsrückstandes oder zur Förderung des Eigenheimerwerbs sind längst vorbei. In diesen Jahren – was waren sie doch so gut – wurden Immobilien wertmäßig zügig abgeschrieben und erlebten zeitgleich Jahr für Jahr eine Wertsteigerung. Analog dazu entwickelten sich die Grundstückspreise in Ballungszentren (Bauland/privat). Sehen wir als Ausgangsbasis das Jahr 1980 bei 100 %, so lagen die Grundstückspreise 1990 dort bereits bei 250 % und in Hochzeiten, rund 10 Jahre später, bei  750 % bezogen auf das Jahr 1980 je qm Bauland. – Diese Zeiten sind längst vorbei. Es mussten Wertverluste von bis zu 20 % hingenommen werden. Bei Gewerbeimmobilien war der Verlust noch drastischer und im Wesentlichen von der möglichen wirtschaftlichen Nutzung bestimmt. Abgesehen von Wohngebäuden in absolut begehrten Lagen oder bei einem außergewöhnlich örtlich bedingten Nachfrageüberhang erleidet heute jedes Wohngebäude jährlich einen Wertverlust. Dies minimal in Höhe der normalen Abschreibung von 2 % jährlich. Wer ein Einfamilienhaus im Jahre 2000 erworben hat, wird es schwer haben diese Immobilie zum gleichen Preis heute zu verkaufen. Teilweise werden heute Wohnhäuser pfiffiger und preiswerter gebaut als in früheren Jahren.

Der Erwerb einer Immobilie rein aus einem Kapitalanlageinteresse bedingt heute eine langfristige und ausgewogene Anlagestrategie. Sichere Mieten und tatsächliche Wertsteigerungen sind nur über einen längeren Zeitraum (mehr als 10 Jahre) verlässlich zu erwarten. Erst wenn die allgemeine Inflation/Teuerungsrate über dem jährlichen altersbedingten Wertverlust liegt, kommt es zu Wertsteigerungen. Für Anleger, die unter Umständen schnell wieder über ihr Geld verfügen müssen, scheidet die Immobilie als Anlagekonzept damit aus. Entscheidende relevante Steuervorteile werden nur noch für Immobilien geboten, die unter Denkmalschutz stehen und einen Sanierungsrückstau vorweisen. Per Saldo sollte die Entscheidung für den Erwerb einer Immobilie wirtschaftlich vertretbar (Guter Kaufpreis – lukrative und sichere Mietrendite) sein. Die Betrachtung ändert sich, wenn der Kaufanlass überwiegend privat motiviert ist. Hier geht es darum, das Gute mit dem Nützlichen zu verbinden und tatsächliche Steuervorteile stellen eher einen Mitnahmeeffekt dar. Dies gilt für den späteren Altersruhesitz in der Stadt, das Ferienhaus an der See, das Mehrfamilienhaus für die Kinder, das selbstgenutzte Eigenheim, und auch für den „eigentumverliebten“ Unternehmer beim Bau seines Firmengebäudes. Nun zum Thema Steuern! Bei vermieteten Immobilien gilt, dass die  Einnahmen als Mieteinnahmen abzüglich der durch die Einnahmen bedingten Ausgaben der Immobilie zu versteuern sind. Dies bedeutet vereinfacht, dass der Nettomietertrag zu versteuern ist. Bei einem Steuersatz von 35 % bedeutet dies, dass nach Abzug der Steuern noch 65 € von 100 € Mietüberschuss übrig bleiben. Bei einem steuerlichen Verlust und weiteren positiven Einkünften führt der Verlust zu einer Steuerminderung in gleicher Höhe (vereinfacht betrachtet).

Das Beispiel zeigt einmal die steuerliche Berechnung und die rein liquiditätsmäßige Auswirkung. Dies einmal bei reiner Eigenkapitalfinanzierung und einmal bei einem 80-prozentigen Fremdkapitaleinsatz. Die Eigenkapitalrendite einer Mietimmobilie unterstellt, dass die Immobilie wertbeständig ist. Ist dies tatsächlich nicht der Fall, so ist der Wertverlust zusätzlich zu berücksichtigen. Wer die Steuerbelastung, im Beispiel 35 %, auf den steuerpflichtigen Nettoertrag nicht bezahlen möchte, muss in Höhe von 100 % Ausgaben verursachen. Dies macht nur Sinn, wenn man mit dem Ertrag (65 %) nichts anfangen kann und fällige Reparaturen anstehen, oder wiederum andere Gründe dafür sprechen. Insbesondere Steuerjahre mit hohen Einnahmen bieten sich an, längst fällige Reparaturen an den Mietimmobilien vorzuziehen und in einem Zug durchzuführen. Damit wird die, durch die außergewöhnlich hohen Einnahmen resultierende Steuersatzprogression wieder abgemildert und eine maximale Steuerminderung durch die Reparatur erzielt. Wichtig! Renovierungen in den ersten drei Jahren nach dem Erwerb der Immobilie dürfen insgesamt 15 % des Gebäudewertes nicht überschreiten, ansonsten droht der Verlust der sofortigen steuerlichen Abschreibungsmöglichkeit. Auch Totalsanierungen sollten steueroptimiert stattfinden. Im ungünstigsten Fall ist ansonsten der sofortige Abzug als Ausgabe nicht möglich und die Aufwendungen sind über die Restnutzungsdauer des Gebäudes (50 Jahre = 2 %) zu verteilen. In der Praxis kann es natürlich auch passieren, dass bei einer Mietimmobilie notwendige Reparaturen sofort ausgeführt werden müssen, also unaufschiebbar und nicht teilbar sind. Dies u.U. in einem Jahr mit ansonsten niedrigen übrigen Einnahmen und einer demgemäß niedrigen Einkommensteuerbelastung. Mit der zulässigen Möglichkeit höhere Reparaturkosten auf bis zu fünf Jahre in gleichen Beträgen aufzuteilen, besteht hier eine Gestaltungsvariante, die per Saldo zu einer deutlich höheren Steuerminimierung führen kann.

Die normale Gebäudeabschreibung von 2 % oder 2,5 % bei Wohnimmobilien entspricht in etwa dem Wertverlust einer Immobilie (Ausnahme in A-Lagen). Werden Immobilien mit Fremdmittel finanziert, sollte der jährlich Tilgungsanteil nicht unter diesen Sätzen liegen. Ansonsten besteht das Risiko, dass bei einem späteren Verkauf der Zeitwert unter der Restschuld des Darlehens liegt.

Für Unternehmer stellt sich die Frage, ob eine betrieblich genutzte Immobilie im Betriebsvermögen oder im Privatvermögen gehalten werden soll. Hier gilt zunächst die pauschale Regel, dass Immobilien mit Wertsteigerungspotential und ohne Vermietungsrisiken im Privatvermögen und Immobilien ohne Wertsteigerungspotential (Gewerbeimmobilie im Gewerbegebiet) im Betriebsvermögen gehalten werden sollten. Bei einem späteren Verkauf mit Wertverlust kann der Verlust mit lfd. Gewinnen verrechnet werden, soweit sich die Immobilie im Betriebsvermögen befindet. Bei einem Verkauf mit Gewinn (Verkaufspreis höher als der Kaufpreis ./. Abschreibung) kann nach Ablauf der 10-jährigen Spekulationsfrist der Gewinn steuerfrei vereinnahmt werden. Aber hier sind auch noch eine ganze Reihe anderer Entscheidungsgründe zu bedenken. Wie wirkt sich der Erwerb der Immobilien auf das Eigenkapital des Unternehmens aus. Bei hohem Fremdkapitaleinsatz ist beispielsweise eine Entschuldung der Immobilie, die sich in einem Unternehmen befindet (Steuersatz für nicht ausgeschüttete Gewinne = 30 %) viel schneller möglich als bei einer Immobilie im Privatvermögen (Steuersatz = 42 %+).  Bei einem unerwarteten Wertverlust einer im Betriebsvermögen befindlichen Immobilie können Teilwertabschreibungen zur Steuerminimierung genutzt werden und damit finanzielle Vorteile bieten. Bei Vermietung an Angehörige darf die vereinbarte Miete, ohne steuerliche Nachteile, auch bis zu 25 % unter der ortsüblichen Miete liegen. Ob jedoch überhaupt an Angehörige vermietet wird, oder eine unentgeltliche Wohnraumüberlassung in Frage kommt, ist ebenso anhand des konkreten Falles sorgfältig zu überprüfen. Kapitalanleger sollten sich nur für eine Immobilie in sehr guter Lage mit Aussicht auf Wertsteigerung interessieren und bei ihrer Vermögensplanung auf einen gesunden Anlagemix achten, um immer liquide zu sein.

Die steuerliche Förderung von Immobilien, die ganz oder teilweise unter Denkmalschutz stehen, ist für Betroffene tatsächlich interessant. Die Sanierungsaufwendungen können vom Sanierer (Grundbesitzer zum Zeitpunkt der Sanierung) bei vermieteten Immobilien zu 100 % über einen Zeitraum von zwölf Jahren steuerlich geltend gemacht werden. Eigennutzer können die Sanierungsaufwendungen zu 90 % über einen Zeitraum von zehn Jahren steuerlich geltend machen. Die gesetzlichen Grundlagen hierzu sind in den Vorschriften der §§ 7i, 10f und 11b oder §§ 7h, 10f und 11a des Einkommensteuergesetz geregelt.

Vereinfachtes Fallbeispiel: Denkmalschutzförderung

Wichtig: Auch bei der Denkmalförderung gilt es einige besondere Spielregeln zu beachten, um finanzielle Nachteile zu vermeiden. So wird die steuerliche Denkmalförderung nur gewährt, wenn die Sanierungsmaßnahmen nach dem Kauf und nicht vor dem Kauf durchgeführt wurden und vor der Maßnahme die zuständige Denkmalschutzbehörde ihr „OK“ gegeben hat. Diese Details sollten vorher geklärt und abgestimmt werden. Letztlich erfordert auch der Erwerb einer denkmalgeschützten Immobilie in erster Linie eine rein wirtschaftliche Betrachtung. - Diejenigen die von ihrem Eigenheim träumen, können auch hier bereits über eine steuerlich optimale Gestaltung nachdenken. Bekanntlich sind die Baukosten eines Zweifamilienhauses je qm deutlich preiswerter, als die Baukosten eines Einfamilienhauses. Der Bau der zweiten Wohnung ist damit günstiger (Grundstück, Dach, Hausanschlüsse etc. bereits vorhanden). Steuerlich werden die Kosten jedoch nach der Fläche also nach qm aufgeteilt. Dem Mietertrag für die eine vermietete Wohnung (evtl. an Angehörige) stehen dann die Finanzierungskosten und anteiligen Baukosten gegenüber. Bei geschickter Kontenführung und Darlehensaufteilung können die Schulden für die eigengenutzte Wohnung (hier sind keine Zinsen steuermindernd abzugsfähig) vorzeitig getilgt werden und die Schulden für die vermietete Wohnung (hier sind die Darlehenszinsen steuermindern abzugsfähig) erst nachrangig. Per Saldo ist bei einer steuerlich optimierten Konzeption eine deutlich bessere Entschuldung/Darlehenstilgung als bei einem Einfamilienhaus möglich. Die Mieteinnahmen und die Steuervorteile leisten hierzu ihren Mehrbeitrag. Für Selbstnutzer von Immobilien verbleibt darüber hinaus die bescheidene Förderung von haushaltsnahen Dienst- und Handwerkerleistungen. Aber diese ist jedoch für eine Kaufentscheidung unerheblich. Als Fazit ist festzuhalten, dass der Immobilienerwerb rein aus steuerlichen Gründen heute in so gut wie keinem Fall zu bejahen ist. Was wirtschaftlich nicht funktioniert, taugt auch steuerlich nichts! – Wenn eine Entscheidung zum Immobilienerwerb gefallen ist, sollte diese jedoch im Vorfeld unbedingt steuerlich optimiert/abgestimmt werden.

Dieter P. Gonze, Stb.

04.05.2011

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