Bundesregierung bringt neue Förderung des Mietwohnungsbaus auf den Weg!

Die Bundesregierung hat am 03.02.2016 einen Gesetzentwurf zur steuerlichen Förderung des Mietwohnungsbaus auf den Weg gebracht. Ziel ist die zeitlich befristete Gewährung von Sonderabschreibungen für den Kauf und die Herstellung von neuen Eigentumswohnungen und Gebäuden in bestimmten Fördergebieten.

Begünstigt sind Bauvorhaben, für die ein Bauantrag bzw. eine Bauanzeige nach dem 31.12.2015 und vor dem 01.01.2019 gestellt wird. Es geht um die Förderung von und den Anreiz für Bauvorhaben des Mietwohnungsbaus. Zur Vermeidung der Begünstigung von Luxusimmobilien wurde die För­derung auf Objekte begrenzt, deren Anschaffungs-/Herstellungskosten 3.000 € je Quadratmeter Wohnfläche nicht übersteigen. Fördergebiete sind die Gebiete, die zum Zeitpunkt der Beantragung der Baugenehmigung/der Bauanzeige durch die Anlage zu § 1 Abs. 3 Wohngeldverordnung den Mietenstufen IV bis VI zugewiesen sind oder von der jeweiligen Landesregierung durch Rechtsverordnung aufgrund des § 556d Abs. 2 BGB als Gebiete mit angespanntem Wohnungsmarkt festgelegt worden sind oder von der jeweiligen Landesregierung durch Rechtsverordnung aufgrund des § 558 Abs. 3 Satz 2 und 3 BGB als Gebiete mit abgesenkter Kappungsgrenze bestimmt worden sind. Es sind die Gebiete mit angespannten Wohnungsmärkten, in denen die gesetzliche Mietpreisbremse greift.

Die neue Förderung wurde durch Neuschaffung des § 7b in das Einkommensteuergesetz ein­ge­fügt. Sie ermöglicht die Inanspruchnahme von Sonderabschreibungen für die begünstigten Ob­jekte und kann letztmalig für das Jahr 2022 geltend gemacht werden. Die Bemessungsgrundlage für die Sonderabschreibung beträgt maximal 2.000 € je Qua­dratmeter Wohnfläche. Die Sonderabschreibung beträgt in den ersten beiden Jahren jeweils 10 % der Bemessungsgrundlage und im dritten Jahr 9 %. Damit können in den ersten drei Jahren 29 % der maximal förderfähigen Summe neben der Regelabschreibung nach § 7 Abs. 4 EStG von 2 % steuermindernd als Werbungskosten zur Einkunftsart Vermietung und Verpachtung geltend gemacht werden.

Beispiel

Kauf einer 100 qm Eigentumswohnung zur Weitervermietung, Bauantrag 01.02.2016, Fertigstellung 01.01.2017, Herstellungskosten 2.500 €/qm. Insgesamt 250.000 € (Gebäudeanteil). Verlauf der Abschreibungen in den Jahren 2017–2020:

Im Beispielsfall können damit in den ersten drei Jahren rund 30 % der Gebäudeherstellungskosten abgeschrieben werden (73.000€/250.0000€), die bei einem Steuervorteil von rund 40% zu einer zusätzlichen Liquidität von ca. 23.200€ (40 % von 58.000€) führen. Die jährliche Restwert­abschreibung nach dem Begünstigungszeitraum von drei Jahren bemisst sich nach § 7a Abs. 9 EStG und damit i.H.v. 2 % vom Restwert (im Beispielsfall: 2 % von 127.000 € = 2.540 €).

Fazit

Die Steuervergünstigung zur Förderung des Mietwohnungsbaus ist an fünf wesentliche Bedingungen geknüpft:

1.  Das Objekt dient der Vermietung zu Wohnzwecken.

2.  Das Objekt liegt im Fördergebiet.

3.  Bauantrag/Bauanzeige erfolgt nach dem 31.12.2015 und vor dem 01.01.2019.

4.  Die Anschaffungs-/Herstellungskosten je Quadratmeter Wohnfläche betragen maximal 3.000 €.

5.  Die Immobilie muss für mindestens zehn Jahre für Wohnzwecke genutzt werden.

Noch ist das Gesetz nicht in Kraft. Die weitere Entwicklung und die endgültigen gesetzlichen Be­stimmungen und Ausführungen hierzu sind abzuwarten.

04.02.2016
Dieter P.Gonze
Steuerberater

Einbauküche (Anschaffung/Reparatur)

Aufwendungen für die eigene Einbauküche in der Privatwohnung können zum Teil im Rahmen der steuerbegünstigten Handwerkerleistungen gem. §35a EStG (Einkommensteuergesetz) steuermindernd geltend gemacht werden. Begünstigt sind die Handwerkerleistungen für die Montage und Reparaturleistungen der Küche und ihrer Küchengeräte soweit diese vor Ort im Haushalt des Steuerpflichtigen anfallen. Die Steuervergünstigung beträgt 20% der angefallenen Lohnleistungen, Anfahrt- und Maschinenkosten maximal 1.200€ im Kalenderjahr. Beispiel: Montagekosten netto 250€, Anfahrtspauschale 50€ und Maschinenstunde für die Anpassung netto 60€. Insgesamt: 360€ netto zuzüglich 19% MWSt = brutto 428,40€. Der Steuerabzugsbetrag um den die eigene Steuerlast gemindert werden kann, beträgt demnach 20% von 428,40€ = 86€.

Tipp: Käufer sollten von Anfang an darauf achten, dass der Küchenlieferant die Anschaffungskosten in der Rechnung auf die Einbaumöbel, Küchengeräte und Montagearbeiten aufteilt. Die Rechnung muss unbar, also per Überweisung oder Bankabbuchung bezahlt werden. Nur so kann der Steuervorteil in Anspruch genommen werden.

Auch Reparaturarbeiten an einer bestehenden Küche oder den Einbaugeräten hierzu, sind begünstigt, soweit die Arbeiten vor Ort im Haushalt durchgeführt und unbar bezahlt werden. Beispielsweise bei kostspieligen Rohrreinigungen nach Leitungsverstopfungen etc. kann der 20%ige Steuerabzugsbetrag erheblich sein. Übrigens gilt diese Regelung auch für die Ferien- oder Zweiwohnung.

Wohnungsvermieter können die Aufwendungen für eine Eigentumswohnung, die dem Mieter überlassen wird, d.h. zur vermieteten Wohnung gehört, in voller Höhe steuerlich geltend machen. Ein sofortiger Werbungskostenabzug ist jedoch nicht möglich. Streitig war u.a. die Frage, über welchen Zeitraum die Aufwendungen zu verteilen sind. Hierzu hat der Bundesfinanzhof (BFH) mit Urteil vom 3.8.2016 unter IX R 14/15 neue richtungsweisende Entscheidungen getroffen. Starten wir mit der erstmaligen Anschaffung einer Einbauküche. Dies erfolgt in der Regel mit der Fertigstellung des Gebäudes oder der Eigentumswohnung. Bei der erstmaligen Anschaffung einer Einbauküche stellen die Aufwendungen Anschaffungskosten dar. Entgegen der früheren Rechtsauffassung des BFH handelt es sich bei der Spüle und dem Kochherd nicht um unselbstständigen Gebäudebestandteile. Nach seiner nun geänderten Auffassung handelt es sich bei den einzelnen Elementen einer Einbauküche um ein eigenständiges Wirtschaftsgut dessen Anschaffungskosten über die Nutzungsdauer von zehn Jahren zu verteilen sind. Kommt es über die Nutzungsdauer zu Reparaturen, sind diese als Werbungskosten im Jahr der Entstehung in voller Höhe abzugsfähig. Werden einzelne Elemente durch neue ersetzt, beginnt für das jeweilige Element ein neuer 10-Jahres-Zeitraum. Ein etwaiger noch vorhandener Restwert des alten Elements ist im Jahr des Austausches dann sofort abzuschreiben. Ein Sofortabzug der Neuanschaffung als Erhaltungsaufwand, beispielsweise für den Austausch eines Herdes, ist nicht mehr möglich. Insoweit hat sich die Rechtsprechung zum Nachteil des Steuerpflichtigen geändert.

Tipp: Im Rahmen der Neuanschaffung einer Einbauküche sollten von Anfang an die Anschaffungskosten auf die Einbaumöbel und einzelnen Elektrogeräte aufgeteilt und getrennt abgeschrieben werden. Dies erleichtert die Ermittlung der verbleibenden Abschreibung bei einem Geräteaustausch innerhalb von 10 Jahren.

14.09.2020

Was ist beim Immobilienverkauf zu beachten?

Später erfährt man schnell, „was man hätte besser machen können" beim Verkauf seines Eigenheims, seiner Eigentumswohnung oder beispielsweise des geerbten Mehrfamilienhauses. Aus Erfahrung anderer kann man buchstäblich „klug" werden und sich vor steuerlichen und damit finanziellen Nachteilen schützen.

Starten wir mit der Einkommensteuer und der Frage, inwieweit Gewinne und Verluste aus dem Verkauf einer Immobilie steuerlich zu berücksichtigen sind. Wurde die Immobilie im Jahr der Veräußerung und in den beiden vorangegangenen Jahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt, so liegt kein steuerpflichtiges privates Veräußerungsgeschäft im Sinne von § 23 Abs. 1 Nr. 1 S. 3 EStG vor. Damit wäre hier bereits das Thema „Einkommensteuer" für den Betroffenen erledigt.

Wie schaut es jedoch bei einem 2-Familienhaus aus, dass zum Teil selbstgenutzt (Erdgeschosswohnung) und zum Teil vermietet wurde (Dachgeschosswohnung)? In diesem Fall ist der Veräußerungsvorgang in einen steuerpflichtigen und einen steuerfreien Teil aufzuteilen. Bei zwei gleichgroßen Wohnungen (Aufteilung nach Wohnfläche) wären 50 % des Veräußerungsgewinnes oder ggf. Verlustes steuerlich zu berücksichtigen. Hierzu ein vereinfachtes Beispiel: Der Verkaufserlös nach Abzug der Veräußerungskosten (Anzeigen, Makler) für das 2-Familienhaus im Jahre 2016 mit zwei gleich großen Wohnungen beträgt 300.000 €. Das Haus wurde im Jahre 2011 zum Preis von 230.000 € inkl. Anschaffungsnebenkosten angeschafft. Der Veräußerungsgewinn beträgt damit 70.000 €. Hiervon entfallen auf die vermietete Wohnung 35.000 € (50 %). Hinzuzurechnen sind noch die im Rahmen der jährlichen Einkommensteuererklärung für die Mietwohnung geltend gemachten Abschreibungen (§ 23 Abs. 3 Satz 4 EStG). Über den Vermietungszeitraum von 2011 bis 2016 wurden insgesamt 11.000 € an Abschreibungen steuermindernd geltend gemacht. Der anteilige Veräußerungsgewinn wird damit von 35.000 € auf 46.000 € erhöht. Bei einer Steuerbelastung (Einkommensteuer, Soli, Kirchensteuer) von 35 % führt dies zu einer Steuerbelastung von 16.100 € auf den Immobilienverkauf als privates Veräußerungsgeschäft im Sinne von § 23 EStG.

Die erste hier beschriebene Befreiungsvorschrift umfasst die, für eigene Wohnzwecke genutzte Immobilie. Wichtig: Die Nutzung eines Wohnraumes als Arbeitszimmer fällt nicht unter diese Definition. Dies unabhängig davon ob die Aufwendungen für das Arbeitszimmer als Werbungskosten oder Betriebsausgaben steuermindernd geltend gemacht wurden (§ 4 Abs. 5 Satz 1 Nr. 6b, § 9 Abs. 5 EStG). Der Beispielfall lässt sich auch auf ein Einfamilienhaus leicht abändern. Im Einfamilienhaus mit einer Wohnfläche von 140 qm wird ein Raum als Arbeitszimmer mit einer Fläche von 28 qm (20 %) beruflich genutzt. Von dem Veräußerungsgewinn (erstes Beispiel) von 70.000 € fallen demgemäß 14.000 € (20 %) auf das steuerpflichtige Veräußerungsgeschäft im Sinne von § 23 Abs. 1 EStG. Hinzuzurechnen sind noch die im Rahmen der jährlichen Einkommensteuererklärung für das Arbeitszimmer geltend gemachten Abschreibungen (§23 Abs. 3 Satz 4 EStG). Über den Nutzungszeitraum als Arbeitszimmer von 2011 bis 2016 wurden insgesamt 4.400 € an Abschreibungen steuermindernd geltend gemacht. Der anteilige Veräußerungsgewinn wird damit von 14.000 € auf 18.400 € erhöht. Bei einer Steuerbelastung (Einkommensteuer, Soli, Kirchensteuer) von 35 % führt dies zu einer Steuerbelastung von 6.440 € auf den Immobilienverkauf als privates Veräußerungsgeschäft im Sinne von § 23 EStG. Tipp: Hier ist es im Einzelfall vorteilhafter, keinen Wohnraum ausschließlich als Arbeitszimmer zu nutzen. Wird das Arbeitszimmer gleichzeitig als Bügelraum oder Gästezimmer genutzt, sind zwar die Aufwendungen für das Arbeitszimmer nicht als Werbungskosten zu berücksichtigen, aber der Veräußerungsgewinn bleibt insgesamt steuerfrei.

Eine weitere Befreiungsvorschrift ist die sogenannte 10-Jahresfrist gem. § 23 Abs. 1 Nr. 1 EStG. Liegt zwischen der Anschaffung (Datum Kaufvertrag) und der Veräußerung (Datum Kaufvertrag) ein Zeitraum von mehr als 10 Jahren (10 Jahre und 1 Tag!) und befindet sich die Immobilie im Privatvermögen, so liegt kein steuerpflichtiges Veräußerungsgeschäft vor. Wurde die Immobilie im Rahmen der Erbfolge oder Schenkung erworben, so gilt das Erwerbsdatum des Rechtsvorgängers (Fußstapfentheorie gem. § 23 Abs. 1 S. 3 EStG). Erfolgte der Erwerb der Immobilie im Rahmen einer Erbauseinandersetzung unterscheidet die Rechtsprechung zwischen einer Realteilung ohne Ausgleichszahlung und Zuteilung eines Wirtschaftsgutes mit Ausgleichszahlung. Die steuerlichen Folgen sind hier im Einzelfall zu prüfen.

Werden im Rahmen eines Erbfolge oder Schenkung auch auf der Immobilie lastende Schulden übernommen, so handelt es sich um einen teilentgeltlichen Erwerb. Für den teilentgeltlichen Erwerb beginnt mit Schuldübernahme eine neue 10-jahres Frist. Dies ist im Einzelfall zu prüfen.

Auch der Erwerb des Anteils der Immobilie vom geschiedenen Ehegatten stellt ein Anschaffungsgeschäft dar und führt für den Anteil zum Lauf einer neuen 10-Jahresfrist. Betrachten wir uns hierzu ein Praxisbeispiel: Die Eheleute Müller besitzen je zur Hälfte seit 2003 eine an fremde Dritte vermietete Eigentumswohnung. Im Rahmen der Scheidungsfolgevereinbarung erwarb Herr Müller den hälftigen Anteil an der Wohnung im Jahr 2014 zum Wert von 120.000 €. Der Kaufpreis wurde gegen die Übertragung einer anderen Immobilie aufgerechnet. Mit Blick auf die Notarkosten etc. und aufgrund der Einigkeit der Eheleute, wurden die Objektwerte möglichst niedrig angegeben. Rückblickend betrachtet lag diese wohl deutlich unter dem Marktwert, denn im Jahre 2015 veräußerte Herr Müller die Eigentumswohnung zum Marktpreis von 300.000 €. Für seinen hälftigen im Jahre 2003 erworbenen Anteil greift die 10-Jahresfrist. Für den im Jahr 2014 von seiner geschiedenen Frau erworbenen Anteil ist der steuerpflichtige Veräußerungsgewinn zu ermitteln. Dieser beträgt 50 % des Differenzbetrages zwischen dem Verkaufspreis von 150.000 € (50 % von 300.000 €) und der Anschaffungskosten von 120.000 € für den hälftigen Anteil im Jahre 2014. Zu den 30.000 € werden noch die im Rahmen der Vermietung im Jahre 2014/2015 geltend gemachten hälftigen Abschreibungen gerechnet.

Tipp: Soll der Verkauf innerhalb der 10-jahresfrist vermieden werden, so besteht die Alternative dem Erwerber ein Erbbaurecht einzuräumen und den Grundstücksverkauf nach Ablauf der 10-Jahresfrist durchzuführen. Die Einräumung eines Erbbaurechts stellt keine Veräußerung, sondern nur die Begründung eines Nutzungsrechts dar. Die Begründung eines Nutzungsrechts führt nicht zu einem steuerpflichtigen Veräußerungsgeschäft im Sinne von §23 EStG (BFH vom 12.7.2007, AZ X R 4/04). Wird hingegen ein Erbbaurecht veräußert, fällt die Veräußerung, wie beim Verkauf unter die Regelungen des §23 EStG und damit unter die 10-Jahresfrist.

An dieser Stelle ein, zumindest für den Erwerber, wichtiger Exkurs zur Grunderwerbsteuer. Beim Verkauf einer Immobilie sollten Werte die im Gesamtkaufpreis enthalten sind, aber nicht in die Bemessungsgrundlage zur Grunderwerbsteuer gehören, separat ausgewiesen werden. Dies spart Geld! Standardeinbaumöbel wie Küche, Sauna, Kamin, Markise oder Möbel / Gartenmöbel werden von der Grunderwerbsteuer nicht erfasst. Das gleiche gilt für bewegliches Zubehör wie Maschinen (Rasenmäher etc.) aber auch gelagertes Baumaterial oder ähnliche Sachen die nicht wesentliche Bestandteile des Grundstücks sind. Auch das mit der Eigentumswohnung erworbene Guthaben aus der Instandhaltungsrücklage fällt nicht in die Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer. Exakte steuerliche Überlegungen sind beim Verkauf der auf dem Gebäude befindlichen Photovoltaikanlage anzustellen (Umsatzsteuer, Restwert etc.).

Ein weiteres rechtlich brisantes und in Einzelfällen ein komplexes Risiko beim Verkauf von Immobilien ist die Frage, ob es sich bei dem geplanten Verkauf der Immobilie tatsächlich um ein privates ggf. steuerfreies Veräußerungsgeschäft oder um einen unternehmerischen gewerblichen Grundstückshandel mit allen steuerlichen Konsequenzen handelt. Wann sind solche Überlegungen anzustellen? Die Vermietung und Verpachtung von Grundvermögen inkl. dem Halten von Beteiligungen an Immobiliengesellschaften haben grundsätzlich vermögensverwaltenden und keinen gewerblichen Charakter. Dies auch bei erheblichem Grundbesitz und einem dementsprechenden Verwaltungsaufwand. Auch die Vermietung der Immobilie für gewerbliche Zwecke führt hier zu keiner anderen Betrachtungsweise (BFH-Urteil vom 21.8.1990, BStBl 1991 II. S.126 / BMF-Schreiben vom 3.3.2015 GZ: IV C 1 – S 1980-1/13/10007:003). Eine aktive unternehmerische Tätigkeit als Grundstückseigentümer liegt nach Auffassung des BMF auch nicht vor, wenn ein häufiger Mieterwechsel stattfindet, eine Umsatzmiete vereinbart wird, Zusatzleistungen/Nebenleistungen wie beispielsweise die Energieerzeugung mittels Photovoltaikanlage erbrachten werden etc.

Der Bereich der Vermögensverwaltung wird verlassen, wenn Grundstücke mit dem Ziel erworben werden, diese kurzfristig weiter zu vermarkten. Beispielsweise der Ankauf eines alten Gründerzeitmehrfamilienhauses mit dem Ziel das Gebäude zu sanieren, in Eigentumswohnungen aufzuteilen um diese dann weiter zu veräußern. Es kommt nach herrschender Rechtsprechung auf das Gesamtbild der Verhältnisse an. Steht die Erzielung von Miet- / Pachterträgen (Fruchtziehung) aus zu erhaltenen Substanzwerten oder steht vielmehr die Steigerung und Verwertung substanzieller Vermögenswerte im Vordergrund. Nach Auffassung des Bundesfinanzhofes (BFH) ist bei einem Ankauf einer Immobilie mit der bereits zu diesem Zeitpunkt bestehenden Absicht diese ganz oder parzelliert, bebaut und unbebaut weiter zu verkaufen (Substanzverwertung), um hieraus Einkünfte zu erzielen, von einem gewerblichen Grundstückshandel und nicht von einer Vermögensverwaltung mit der Absicht der Fruchtziehung (Miet- und Pachteinkünfte) auszugehen.

Merkmale für einen gewerblichen Grundstückshandel sind u.a. der Verkauf eines Objektes vor der Bebauung / Sanierung, die Bebauung nach speziellen Vorgaben des späteren Käufers und der Verkaufsauftrag an einen Makler im Zeitpunkt der Bebauung. Je größer der zeitliche Abstand zwischen Erwerb bzw. Errichtung und Veräußerung bzw. je länger der Verwertungszeitraum ist, umso konkreter müssen jedoch die besonderen Umstände sein, die auf einen einheitlichen Betätigungswillen schließen lassen. Hierzu gehören u.a. ständige Verkaufsbemühungen wie Anzeigen etc. und Teilverkäufe (siehe hierzu: BFH XI R 7/02 BStBl II, 2004, S. 738, BFH in BFH/NV 1996, 466; BFH-Beschluss vom 21. Juni 1996 VIII B 87/95, BFH/NV 1996, 897). Als ein Indiz für das Vorliegen eines gewerblichen Grundstückshandels gilt nach dem BFH-Beschluss vom 10.12.2001, BStBl 2002 II S. 291 die „Drei-Objekt-Grenze". Die „Drei-Objekt-Grenze" setzt einen zeitlichen Zusammenhang von fünf Jahren zwischen dem Ankauf und dem Verkauf eines Objekts (jedes Grundstücksgeschäft) voraus. Danach ist die Veräußerung von mehr als drei Objekten innerhalb eines Fünfjahreszeitraums grundsätzlich gewerblich. Die „Drei-Objekt-Grenze" wird häufig fehlinterpretiert. Natürlich kann es vorkommen, dass Immobilieneigentümer mehr als drei Objekte innerhalb von 5 Jahren verkaufen und allein aus diesem Grunde nicht von einem „gewerblichen Grundstückshandel" auszugehen ist. „Innerhalb von 5 Jahren" bedeutet, dass der Ankauf- und der Verkauf der Immobilie in diesem Zeitraum stattfindet. Für jeden einzelnen Grundstückverkauf des betroffenen Steuerpflichtigen ist somit zu überprüfen, ob dieser Verkauf als Zählobjekt bei der Beurteilung der „Drei-Objekt-Grenze" mitzurechnen ist. Als Zählobjekte kommen alle bebauten und unbebauten Grundstücke, Einheiten von Wohn- und Teileigentum, Erbbaurechte oder Anteilen an Grundstückgemeinschaften/Gesellschaften (mind. 10%) in Frage. Selbstgenutzte „Zählobjekte" oder Zählobjekte deren Anschaffung außerhalb des 5-Jahreszeitraums liegt bleiben jedoch unberücksichtigt, soweit keine anderen Merkmale für einen gewerblichen Grundstückshandel sprechen. Wird seitens der Finanzverwaltung ein gewerblicher Grundstückshandel erkannt, so sind die Fragen zu klären zu welchem Zeitpunkt er begonnen hat und ab welchem Zeitpunkt er ggf. wieder eingestellt wurde. Der Beginn orientiert sich an den ersten Vorbereitungshandlungen. Das Ende liegt beim Verkauf des letzten Objekts. Das nachträgliche Erkennen des gewerblichen Grundstückshandels für verfahrensrechtlich zu einem „rückwirkenden Ereignis". Dies mit der Folge, dass beispielsweise bei Überschreiten der drei Objektgrenze mit dem Verkauf des vierten Objekts für die davorliegenden vier Jahre die Steuerbescheide geändert werden können (§175 Abs. 1 Nr. 2 AO). Insoweit sollten im Vorfeld steuerliche Risiken bedacht werden.

An dieser Stelle nicht betrachtet wurden die umsatzsteuerliche Problemfelder, soweit zur Umsatzsteuer optiert wurde. Dies sollte im konkreten Einzelfall überprüft werden.

14.4.2016

Dieter P. Gonze, Steuerberater

Förderung des Mietwohnungsbaus ab 2016

Bundesregierung bringt neue Förderung des Mietwohnungsbaus auf den Weg!

Die Bundesregierung hat am 3. Februar einen Gesetzentwurf zur steuerlichen Förderung des Mietwohnungsbaues auf den Weg gebracht. Ziel ist die zeitlich befristete Gewährung von Sonderabschreibungen für den Kauf und die Herstellung von neuen Eigentumswohnungen und Gebäude in bestimmten Fördergebieten.

Begünstigt sind Bauvorhaben eines nach dem 31.12.2015 und vor dem 1.1.2019 gestellten Bauantrages bzw. einer Bauanzeige. Es geht um die Förderung und den Anreiz von Bauvorhaben des Mietwohnungsbaus. Zur Vermeidung der Begünstigung von Luxusimmobilien wurde die Förderung auf Objekte begrenzt deren Anschaffungs- / Herstellungskosten 3.000€ je Quadratmeter Wohnfläche nicht übersteigen. Fördergebiete sind die Gebiete, die zum Zeitpunkt der Beantragung der Baugenehmigung / Bauanzeige durch die Anlage zu § 1 Absatz 3 der Wohngeldverordnung den Mietenstufen IV bis VI zugewiesen sind oder von der jeweiligen Landesregierung durch Rechtsverordnung auf Grund des § 556d Absatz 2 des Bürgerlichen Gesetzbuchs als Gebiet mit angespannten Wohnungsmärkten festgelegt worden sind oder von der jeweiligen Landesregierung durch Rechtsverordnung auf Grund des § 558 Absatz 3 Satz 2 und 3 des Bürgerlichen Gesetzbuchs als Gebiet mit abgesenkter Kappungsgrenze bestimmt worden sind. Es sind die Gebiete mit angespannten Wohnungsmärkten in denen die gesetzliche Mietpreisbremse greift. Die neue Förderung wurde durch Neuschaffung des §7b EStG in das Einkommensteuergesetz eingefügt. Sie ermöglicht die Inanspruchnahme von Sonderabschreibungen für die begünstigten Objekte. Die Bemessungsgrundlage für die Sonderabschreibungen beträgt maximal 2.000€ je Quadratmeter Wohnfläche und kann letztmalig für das Jahr 2022 geltend gemacht werden. Die Sonderabschreibungen betragen in den ersten beiden Jahren jeweils 10% der Bemessungsgrundlage und im dritten Jahr 9% der Bemessungsgrundlage. Damit können in den ersten drei Jahren 29% der maximal förderfähigen Summe neben der Regelabschreibung nach §7 Abs. 4 EStG von 2%, steuermindernd als Werbungskosten zur Einkunftsart Vermietung und Verpachtung geltend gemacht werden.

Beispiel: Kauf einer 100qm Eigentumswohnung zur Weitervermietung, Bauantrag 1.2.2016, Fertigstellung 1.1.2017, Herstellungskosten 2500€ je qm. Insgesamt 250.000€ (Gebäudeanteil). Verlauf der Abschreibungen in den Jahren 2017 – 2020:

Im Beispielfall können damit in den ersten drei Jahren rund 30% der Gebäudeherstellungskosten abgeschrieben werden (73.000€ / 25.0000€) die bei einem Steuervorteil von rund 40% zu einer zusätzlichen Liquidität von ca. 23.200€ (40% von 58.000€) führen. Die jährliche Restwertabschreibung nach dem Begünstigungszeitraum von 3 Jahre bemisst sich nach §7a EStG und damit in Höhe von 2% vom Restwert (Beispielfall: 127.000].

Fazit: Die Steuervergünstigung zur Förderung des Mietwohnungsbaues ist an fünf wesentliche Bedingungen geknüpft:

1. Das Objekt dient der Vermietung zu Wohnzwecken
2. Objekt liegt im Fördergebiet
3. Bauantrag/Bauanzeige nach dem 31.12.2015 und vor dem 1.1.2019
4. Die Anschaffungs-/Herstellungskosten je qm Wohnfläche betragen maximal 3.000€
5. Die Immobilie muss für mindestens 10 Jahre für Wohnzwecke genutzt werden.

Noch ist das Gesetz nicht in Kraft. Über verschiedentliche Regelungen konnten bisher in den poltischen Entscheidunggremien noch keine Einigung erzielt werden.

Die weitere Entwicklung und endgültigen gesetzlichen Bestimmungen und Ausführungen hierzu sind abzuwarten.

Dieter P. Gonze, Steuerberater

7.6.2016