Hausbesitzer

Immobilienverkäufe (§23 EStG)

Der Verkauf einer im Privatvermögen befindlichen Immobilie kann steuerfrei oder steuerpflichtig sein. 

Zu eigenen Wohnzwecken genutzte Immobilie (Bsp. Einfamilienhaus, Eigentumswohnung u.a.)
Wird die Immobilie seit ihrer Anschaffung / Herstellung zu eigenen Wohnzwecken genutzt, so bleibt der Verkaufserlös steuerfrei.

Wird die Immobilie im Jahr der Veräußerung und in den beiden vorangegangenen Jahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt, so bleibt der Verkaufserlös steuerfrei.

Nicht zu eigenen Wohnzwecken genutzte Immobilien (ETW, Häuser, Gebäudeteile, Grundstücke etc.)
Werden Mietimmobilien, Grundstücke oder grundstücksgleiche Rechte verkauft, so unterliegen die Einkünfte (Gewinn / Verlust) hieraus der Besteuerung gem. § 23 Abs. 1+3 EStG, soweit zwischen dem Ankauf und Verkauf der Immobilie (Grundstücke, grundstücksgleiche Rechte) etc. nicht mehr als 10 Jahre liegen.  

Für die Zeitberechnung ist das jeweilige Datum des Kauf- und Verkaufsvertrages maßgeblich. Bei selbst hergestellten Gebäuden ist das Kaufdatum zur Anschaffung des Grundstückes maßgebend.

Gemischtgenutzte Immobilien
Werden Immobilien veräußert die teilweise zu eigenen Wohnzwecken genutzt und teilweise vermietet wurden, so wird bei Ermittlung des steuerpflichtigen Veräußerungsanteils der zu eigenen Wohnzwecken genutzte Teil heraus gerechnet (i.d.R. nach qm Wohn/Nutzfläche) und bleibt damit anteilmäßig unberücksichtigt.  Ist der eigengenutzte Anteil wertvoller als eine Aufteilung nach der Fläche ergeben würde, so kann hier auch eine andere Berechnung ggf. durch Hinzurechnungen erfolgen die im einzelnen belegt werden muss.

Veräußerungspreis/Verkaufserlös
Zum Veräußerungspreis gehören sämtliche Geld-und Sachleistungen die der Veräußerer als Gegenwert für die Übertragung der Immobilie erhält. Erfolgt der Verkauf gegen Rentenzahlung, so ist als Gegenwert der abgezinste Barwert der Rente (R 6.2 Satz 1 EStR) zu berechnen. Die Rentenzahlungen selbst stellen dann sonstige Einkünfte nach § 22 Nr. 1 Satz 3 a / bb EStG da, die in Höhe des Ertragsanteils (Zinsanteil) im Jahr der Zahlung der Einkommensteuer unterliegen.

Erwerb der Immobilie im Rahmen einer Gütertrennung / Scheidungsfolgenvereinbarung und spätere Veräußerung

Der Erwerb einer Immobilie im Rahmen einer Gütertrennungs- oder Scheidungsfolgevereinbarung steht in Höhe des entgeltlich erworbenen Anteils einem Grundstückerwerb gleich. Es beginnt für den erworbenen Anteil eine neue 10-jährige Spekulationsfrist. Der anteilige Kaufpreis ergibt sich aus dem Wert der Gegenleistung. D.h. der mit der Grundstücksübertragung abgefundenen Ansprüche oder übernommenen Schulden.

Erwerb der Immobilie durch Entnahme aus dem Betriebsvermögen oder Betriebsaufgabe und spätere Veräußerung
Als Erwerb einer Immobilie - und damit Beginn der 10-jährigen Spekulationsfrist - gilt auch die Überführung einer Immobilie durch Entnahme aus dem Betriebsvermögen oder im Rahmen einer Betriebsaufgabe. Dies ist jedoch kein entgeltlicher Erwerb, da es sich um den gleichen Rechtsträger handelt. Die Anschaffungsfiktion des §23Abs.1 Satz2 EStG gilt jedoch erst ab dem Veranlagungszeitraum 1999 und damit nicht für Entnahmen vor dem 1. 1.1999.  Als Veräußerungspreis gilt in diesen Fällen der Entnahmewert aus dem Betriebsvermögen. Die Veräußerung innerhalb von 10 Jahren nach der Entnahme aus dem Betriebsvermögen führt demgemäß zu einem nach § 23 EStG steuerpflichtigen Veräußerungsgeschäft. Gewinne aus privaten Veräußerungsgeschäften bleiben steuerfrei, wenn die Gewinne eines Jahres weniger als 600€ betragen. 

Beginn der Spekulationsfrist bei Verkauf eines selbst hergestellten Gebäudes
Erstellt der Steuerpflichtige eine Gebäude auf einem bereits seit Jahren im Besitz befindlichen Baugrundstück und verkauft er das Gebäude wenige Jahre später, so beginnt der Lauf der 10-jährigen Spekulationsfrist dennoch mit dem Zeitpunkt des Grundstückserwerbs. Die Herstellung eines Gebäudes auf dem eigenen Grundstück stellt selbst kein Anschaffungsvorgang da. Erfolgt der Grundstückserwerb und der Verkauf des Grundstückes mit dem Gebäude jedoch innerhalb der 10-jahresfrist, so ist das Gebäude bei Ermittlung des Veräußerungsgewinns mit einzubeziehen (Herstellungskosten / Verkaufserlös). 

Ermittlung des Veräußerungsgewinnes / -Verlustes:
Die Ermittlung des Veräußerungsgewinnes erfolgt nach folgendem Muster:           

Im Beispielfall ist leicht erkennbar, wie bereits bei einem vermeintlichen geringen Veräußerungsgewinn durch die Hinzurechnung der geltenden gemachten Abschreibungen (Beispielfall 6 Jahre a 2% von 200000€ = 24.000€) es zu einem deutlichen steuerlichen Gewinn kommt.

Wichtig:Abschreibungen sind nur hinzurechnen soweit diese bei der steuerlichen Einkünfteermittlung berücksichtigt wurden. Damit bleiben nicht in Anspruch genommene Sonderabschreibungen und die Zeiten der Selbstnutzung außer Ansatz. Durch die Berücksichtigung der steuerlich geltend gemachten Abschreibungen kann es u.U. auch zu einem steuerlich erheblichen Spekulationsgewinn kommen, obwohl nominal ein wirtschaftlicher Verlust erlitten wurde.

Veräußerungskosten:
Zu den Veräußerungskosten zählen Aufwendungen für Verkaufsanzeigen, Maklergebühren, die Werbungskosten wie Schuldzinsen für den Zeitraum des veräußerungsbedingten Leerstandes des Objektes, etwaige Vorfälligkeitsentschädigung für veräußerungsbedingte Kündigungen der Darlehen, Räumungskosten und sonstige Aufwendungen für die "Verkaufbarmachung" der Immobilie. Die Aufwendungen, auch wenn sie teilweise bereits in den Vorjahren entstanden sind, jedoch steuerlich nicht geltend gemacht werden konnten, werden im Jahr der Besteuerung des Veräußerungsgewinns geltend gemacht (BFH 17.7.1991 - X R 6/91). 

Besteuerungszeitpunkt
Auch hier  gilt das Zufluss- / Ablussprinzip des § 11 EStG. Der Gewinn ist demnach in dem Jahr zu besteuern, in dem der Kaufpreis zugeflossen ist. Soweit die Zahlung auf ein Notaranderkonto erfolgt, kommt es auf den Zeitpunkt der Auszahlungsreife (Ab wann durfte der Notar an den Verkäufer vertragsgemäß auszahlen?) an. 

Was passiert bei einem Veräußerungsverlust?
Auch bei einem Veräußerungsverlust sollte dieser steuerlich ermittelt und festgestellt werden. Eine Verlustverrechnung ist nur mit Veräußerungsgewinnen aus privaten Veräußerungsgeschäften, wie Immobilien oder sonstigen Gegenständen möglich (§ 23 Abs. 3 Satz 7 EStG). Eine Verrechnung mit Einkünften aus Wertpapierspekulationen ist seit dem Jahre 2009 nicht mehr möglich, da diese den Einkünften aus Kapitalvermögen zugeordnet wurden. Der festgestellte Verlust (Anlage SO) kann in das Vorjahr zurückgetragen oder in die Folgejahre unbegrenzt vorgetragen werden (§ 23 Abs. 3 Satz 8 EStG).

Wichtig: Reichte der Verkaufspreis nicht aus um alle Darlehen des Objektes zu tilgen, so können die nachlaufenden Schuldzinsen - auch nach dem Verkauf des Objekts - als nachträgliche Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung geltend gemacht werden (BFH 20.6.2012 - IX R 67/10).

Risiko: Gewerblicher Grundstückshändler (3-Objekt-Grenze)
Durch die regelmäßige Teilnahme am allgemeinen wirtschaftlichen Verkehr kann der Immobilienverkäufer gewollt oder ungewollt zum gewerblichen Grundstückshändler werden. In diesem Falle handelt es sich grundsätzlich um steuerpflichtige Einkünfte aus Gewerbebetrieb und nicht aus privaten Veräußerungsgeschäften. Dies auch, wenn das Grundstück sich im Privatvermögen des Veräußerers befindet. Nach den Grundsätzen der BFH-Rechtsprechung liegt ein gewerblicher Grundstückshandel vor, wenn innerhalb von fünf Jahren mindestens vier Objekte verkauft werden. Hierbei spielt es keine Rolle, ob es sich um Alleineigentum oder Bruchteilseigentum handelt. 

Hinweis zum Thema: Verlängerung der Spekulationsfrist verfassungswidrig

Das Bundesverfassungsgericht hat mit Beschluss vom 7. 7.2010 (Az. 2 BvL 14/02, 2 BvL 2/04, 2 BvL 13/05)  die Verlängerung der Spekulationsfrist von 2 Jahre auf 10 Jahre für alle die Fälle verfassungswidrig erklärt, bei denen zum Zeitpunkt der Gesetzesverkündung (31. 3.1999) der Veräußerungsgewinn bereits - nach der alten zweijahres Regelung steuerfrei - realisiert war. In allen übrigen Fällen wurde die gesetzliche Neuregelung für verfassungskonform erachtet.

Dieter P. Gonze, Stb.

7. 3.2013

Quellen:

§ 6 EStG, §23 EStG
R 6.2 Satz 1 EStR
BFH 17. 7.1991 - X R 6/91 Thema: Werbungskosten vor Verkauf

BFH 16. 6.2004 - X R 22/00 Thema: Schuldzinsenabzug bei Verkauf
BFH 20.6.2012 - IX R 67/10 Thema: Schuldzinsen nach Veräußerung
BMF-Schreiben vom 26.3.2004, BStBL. 2004 I S. 434 zum gewerblichen Grundstückshandel 

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