Steuertipps
Der Immobilienkaufvertrag ‑ (k)ein Buch mit sieben Siegeln
(Kooperationspartner: Franziska Zenke, Rechtsanwältin / Notarin in Nidderau)
Ein notarieller Kaufvertrag ist für jede Veräußerung einer Immobilie ‑ z.B. Grundstück oder Eigentumswohnung ‑ ein gesetzliches Muss.
Hierbei ergibt sich folgende Aufgabenverteilung:
Der Käufer zahlt die bei ihm eingehende Rechnungen (z.B. Grundbuchamt, Finanzamt, Notar, Makler). Der Verkäufer hat die Immobilie zu räumen und zu übergeben. Die gesamte sonstige Abwicklung übernimmt der Notar: Grundbuchbereinigung mittels Kontakt mit den Banken wegen der Löschungsunterlagen. Eintragung einer Auflassungsvormerkung für den Käufer im Grundbuch. Bestätigung von der Stadt/Gemeinde, auf Verzicht des gesetzlichen Vorkaufsrechts.
Der Verkäufer kann seine Bank über den beabsichtigten Verkauf informieren und die Einzelheiten der Ablösung, und die Vorfälligkeitsentschädigung aushandeln. Die Bank wird erst nach Ablösung des Darlehens die notwendige Löschungsbewilligung erteilen.
Liegen alle Voraussetzungen vor, stellt der Notar die Fälligkeit des Kaufpreises fest. In dieser Fälligkeitsmitteilung wird dem Käufer mitgeteilt, an wen welche Zahlungen zu erbringen sind. Die Zahlung erfolgt direkt vom Käufer an die Darlehensgeber (Banken, Versicherungen, Bausparkassen o.ä.) des Verkäufers und der Restbetrag direkt an den Verkäufer.
Bei Finanzierung des Kaufpreises, sollte der Käufer spätestens einen Monat vor der vereinbarten Fälligkeit die Grundschuldbestellung beim Notar beurkunden. Die notwendigen Formulare stellt der Kreditgeber. Manchem Kreditgeber genügt eine gebührenpflichtige Notarbescheinigung, die nach Vorsprache im Grundbuchamt - ausgestellt wird.
Der Notar hat bei der Gestaltung des Kaufvertrages darauf zu achten, dass keine Vertragsseite benachteiligt wird. Für beide Vertragsseiten sicher ist die Abwicklung in der Reihenfolge: 1. Räumung des Objekts durch den Verkäufer; 2. Zahlung des Kaufpreises; 3. Übergabe des Objektes an den Käufer.
Es ist möglich von dieser Reihenfolge z.B. durch Vorverlegung des Gefahrübergangs auf den Käufe abzuweichen.
Bei der Kaufpreiszahlung vor der Räumung muss sichergestellt werden, dass der Verkäufer sich verbindlich zur Räumung verpflichtet (z.B. Zwangsvollstreckungsunterwerfung die Räumung notfalls per Gerichtsvollzieher durchführen zu lassen). Entstehende Kosten können durch einen Sicherheitseinbehalt vom Kaufpreis oder durch Zahlung eines Teilbetrages auf Notaranderkonto abgesichert werden können.
Ist das Kaufobjekt vermietet, muss der Käufer den Mietvertrag übernehmen. Vorsicht: Der Käufer kann einem Mieter erst wirksam kündigen, wenn er Eigentümer der Immobilie ist. Dies geschieht mit Eintragung des Käufers im Grundbuch. Die zuvor vom Verkäufer gegenüber dem Mieter ausgesprochene Kündigung ist in vielen Fällen unwirksam. Für die Kündigung durch den Käufer muss ein Kündigungsgrund vorliegen. Der Wunsch, das eigene Haus bewohnen zu wollen, reicht als Kündigungsgrund nicht aus. Daher sollte der Käufer im Vorfeld mit dem Mieter die Beendigung des Mietverhältnisses durch Vereinbarung regeln.
Der Käufer muss alle Verträge, die zur Absicherung des Objektes selbst bestehen, also Versicherung gegen Brand und Elementarschäden (Sturm, Wasser, Hagel) übernehmen.
Aufgrund eines gesetzlichen Sonderkündigungsrechtes mit einer Frist von vier Wochen, kann der Käufer vor der vereinbarten Vertragslaufzeit alle bestehenden Verträge kündigen.
Der Käufer kann einen Energieausweis verlangen. Bei Einigung der Beteiligten kann darauf verzichtet werden. Bei einer Vermietung kann der Mieter auf Vorlage des Energieausweises bestehen.Kosten trägt der Vermieter.
Im Vertrag ist die Beschaffenheit der Immobilie aufzunehmen, wie z.B. etwa bekannte Mängel und ob diese beseitigt oder hingenommen werden. Bei einem Neubau kann die gesetzlich vorgeschriebene Haftung des Verkäufers für Mängel nicht eingeschränkt werden, während ein Ausschluss der Haftung bei gebrauchten Immobilien üblich ist. Das gilt nicht für die dem Verkäufer bekannte, aber verschwiegene und versteckte Mängel, die der Käufer nicht erkennen kann.
Der Vertrag sollte auch die Regelung zur Zahlung einer Maklercourtage beinhalten.
Der Vertrag ist erst wirksam, wenn er von allen Beteiligten unterzeichnet ist.
Das Prinzip der Abwicklung lautet:
Der Käufer zahlt seine Rechnungen ‑ der Verkäufer erhält sein Geld und der Notar hat die Aufgabe die Beteiligten umfassend über die Möglichkeiten und Risiken einzelner Vertragsregelungen zu informieren und eine sichere Vertragsgestaltung zu gewährleisten.
Sprechen Sie uns an, damit wir Ihren Vertrag nach Ihren individuellen Vorstellungen konzipieren können.
Franziska Zenke, Rechtsanwältin und Notarin in Nidderau
Kanzlei Zenke Jahn Rug - Rechtsanwälte und Notare - www.kanzleiZJR.de
