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Die ursprünglich von der Bundesregierung
geplante Abschaffung der 10-Jährigen Spekulationsfrist bei Immobilien wird zur Zeit
nicht mehr weiter verfolgt. Es bleibt bei der zur Zeit geltenden Regelung.
Hiernach sind Gewinn aus Immobilienverkäufen
(Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte) im privaten Bereich
steuerpflichtig, soweit die Immobilie nicht selbstgenutzt wurde und der
Zeitraum zwischen Kauf und Verkauf der Immobilie nicht mehr als 10 Jahre
beträgt. Für die Zeitberechnung ist das jeweilige Datum des Kauf- und
Verkaufsvertrages maßgeblich. Bei selbst hergestellten Gebäuden ist das
Kaufdatum zur Anschaffung des Grundstückes maßgebend. Die Steuerfreiheit wegen
einer Selbstnutzung ist erfüllt, soweit die Immobilie über den ganzen Zeitraum
oder im Jahr der Veräußerung und den beiden vorangegangenen Jahren
ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurde.
Die Ermittlung des Veräußerungsgewinnes erfolgt
nach folgendem Muster:
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Beispiel: |
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Veräußerungserlös |
110.000,00 € |
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./. Veräußerungskosten |
-2.500,00 € |
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./. Anschaffungskosten |
-80.000,00 € |
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./. nachträgliche Herstellungskosten |
-20.000,00 € |
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zuzügl. geltend gemachte Abschreibungen |
24.000,00 € |
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Gewinn: |
31.500,00 € |
Durch den
Abzug der steuerlich geltend gemachten Abschreibungen kann es somit auch zu
einem Spekulationsgewinn kommen, bei gleichem An- und Verkaufspreis.
Hinweis zur
Abgrenzung des privaten Bereichs zum gewerblichen Grundstückshandel:
Gewinne aus Immobilienverkäufen (Grundstücke und
grundstücksgleiche Rechte) im privaten Bereich sind steuerpflichtig,
soweit die Immobilie nicht selbstgenutzt wurde und der Zeitraum zwischen Kauf
und Verkauf der Immobilie nicht mehr als 10 Jahre beträgt. Gewinn aus
Immobilienverkäufen im gewerblichen Bereich sind grundsätzlich
steuerpflichtig. Nach herrschender Rechtsprechung liegt grundsätzlich
kein gewerblicher Grundstückshandel vor, soweit weniger als vier Objekte in
einem Zeitraum von 5 Jahren veräußert werden. Diese Objekt-Grenze gilt nicht
nur für Anschaffungen in Form von Kauf, sondern auch in Fällen der eigenen
Bebauung / Errichtung und des anschließenden Verkaufs. Bei Verkauf eines Hauses
in eigenständigen Eigentumswohnungen zählt jede Wohnung als ein Objekt. Soweit
mindestens 4 Objekte innerhalb von 5 Jahren veräußert werden, ist von einem
gewerblichen und damit steuerpflichtigen Grundstückshandel auszugehen. Eine
unentgeltliche Veräußerung stellt keine Veräußerung in diesem Sinne da und
zählt dem gemäß nicht mit. Soweit bestimmte Merkmale auf eine gewerbliche
werbende Tätigkeit sprechen, kann im Einzelfall auch bei einem Verkauf von
weniger als 4 Objekten von einem gewerblichen Grundstückshandel ausgegangen
werden.
Hinweis:
Diese
Spekulationsfrist bei Immobilien betrug bis einschließlich 1998 nur zwei Jahre.
Am 4.3.1999 verabschiedete der Bundestag dann die Verlängerung
der
Spekulationsfrist für alle Grundstücksverkäufe nach dem 31.12.1998. Zu diesem
Zeitpunkt war bei vielen Immobilienankäufen bereits die bisherige zweijährige
Spekulationsfrist abgelaufen und die Immobilieeigentümer wähnten sich außerhalb
der Spekulationsfrist. Darin sahen sowohl das Finanzgericht Köln als auch der
Bundesfinanzhof eine verfassungsrechtlich bedenkliche Rückwirkung. Die Frage
liegt dem Bundesverfassungsgericht zur Entscheidung vor.
Das
FG Köln hält die Fälle für
verfassungswidrig, bei denen die 2-jährige Spekulationsfrist abgelaufen war und
die Veräußerung nach dem 31.12.1998 und vor dem 4.3.1999 stattgefunden hat.
Nach
Auffassung des BFH sind alle Fälle verfassungswidrig bei denen die zweijährige
Spekulationsfrist im Zeitpunkt der Gesetzesänderung abgelaufen
war
und Grundstücke zu irgendeinem Zeitpunkt nach dem 31.12.1998 veräußert wurden.
Der BFH begrenzt den Vertrauensschutz auf Wertsteigerungen, die vor der
Gesetzesänderung entstanden sind.
Aktenzeichen:
BFH v. 16.12.2003, IX R 46/02; BVerfG 2BvR 2/04; FG Köln v. 25.7.2002, 13 K
460/01; BVerfG 2BvL 14/02
Zwischenzeitlich wurde
jedoch durch die BFH-Beschlüsse in BFHE 204, 228, BStBl II 2004, 284 und in
BFH/NV 2004, 650 die rückwirkende Verlängerung der Spekulationsfrist von zwei
auf zehn Jahre für verfassungsgemäß erachtet, so dass nach Auffassung der
Finanzverwaltung auf die Entscheidung des BverfG keine grundsätzliche Bedeutung
mehr hat. Hiergegen bestehen nach wie vor Bedenken, da bei den entschiedenen
Fällen die 2-jährige Spekulationsfrist – vor der Verlängerung auf 10 Jahre -
noch nicht abgelaufen war. Derartige Fälle sollten bis zur endgültigen
Entscheidung des BverfG offengehalten werden.
Dieter P. Gonze, Stb.
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Letzte Bearbeitung 10. 3.2008 |