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Steuerliche Berücksichtigung einer Ferienwohnung oder eines Ferienhauses
Nachfolgend
einige Besonderheiten zur steuerlichen Betrachtung der Immobilie:
1.
Erwerb zur Eigennutzung
Der Verkauf einer Ferienimmobilie fällt auch bei
Eigennutzung unter die 10-jährige Spekulationsfrist. Die Besteuerung erfolgt im
Rahmen der Einkünfte aus privaten Veräußerungsgeschäften.
§
Haushaltsnahe Dienst- und Handwerkerleistungen (§ 35a EStG)
Die für
Arbeiten im privaten Wohnbereich geltenden Regelungen, finden auch auf das
selbstgenutzte Feriendomizil Anwendung (BMF Schreiben vom 26. Oktober 2007, IV C 4 - S 2296-b/07/0003). Die
steuerliche Förderung beträgt 20 % der Aufwendungen für Arbeitsleistungen und
Fahrtkosten. Die Maximalförderung beträgt 20 % von 6.000 € = 1.200 € p.a. Die
Rechnung muss unbar bezahlt werden. Als Nachweis dient die Rechnung, aus der
die Aufwendungen für die Arbeitsleistung und die Fahrtkosten erkennbar sein
müssen und der Bankbeleg. Bei der Förderung handelt es sich um einen Steuerabzugsbetrag.
Die zu zahlende Einkommensteuer wird um diesen Betrag gemindert.
§
Eigenheimzulage
Die Eigenheimzulage
wurde mit Wirkung zum 01.01.2006 abgeschafft.
Um die Eigenheimzulage
noch zu beanspruchen, müssen folgende Voraussetzungen erfüllt sein (§ 19 Abs. 9
EigZulG)
Bei Kauf einer Immobilie:
Abschluss des Kaufvertrages vor dem 01.01.2006
Bei Herstellung/Neubau
einer Immobilie: Baubeginn vor dem 01.01.2006
Als Baubeginn gilt bei
bauantragspflichtigen Anträgen das Eingangsdatum
des Bauantrags beim Bauamt.
Aufgrund einer
Entscheidung des EuGH hat der Bundesfinanzminister mit Schreiben vom 13.03.2008
die Gewährung der Eigenheimzulage auch für EU/Auslandsimmobilien unter
bestimmten Bedingungen zugelassen. Die Entscheidung ist für noch alle
offenen Fälle im Rahmen der Festsetzungsverjährung anzuwenden.
Ein Anspruch auf Eigenheimzulage scheitert, wenn
die Ferienwohnungen baurechtlich nicht zum Dauerwohnen zugelassen sind.
2.
Erwerb zur teilweisen Eigennutzung und zur Vermietung an fremde
Dritte
Aufwendungen für die Anschaffung und den Unterhalt einer
Ferienimmobilie können steuerlich als Werbungskosten bei der
Einkünfteermittlung geltend gemacht werden, soweit diese Immobilie
zur Erzielung von Einkünften dient.
Wird die Ferienwohnung ausschließlich selbst genutzt oder
Verwandten unentgeltlich überlassen, können somit keinerlei Aufwendungen
steuerlich geltend gemacht werden. Voraussetzung für eine vollständige
steuermindernde Berücksichtigung aller Aufwendungen ist eine langfristige
Gewinnerzielungsabsicht. Bei ausschließlicher Vermietung an Fremde Dritte
erkennt das Finanzamt in der Regel eine Gewinnerzielungsabsicht ohne eine
detaillierte Prognoseberechnung an. Die Probleme in der steuerlichen Praxis
entstehen durch die zeitweise Eigennutzung der Immobilie und hohe
Leerstandszeiten. Die Aufwendungen für die Ferienwohnung sind nur insoweit
steuerlich zu berücksichtigen, wie sie nicht auf den eigengenutzten Zeitraum
entfallen. Die Beweislast trägt hier der Steuerpflichtige. Leerstandszeiten
werden im Verhältnis der Vermietungszeiten zu den Selbstnutzungszeiten
aufgeteilt und zugerechnet. Soweit keine Nachweise hierzu möglich sind, erfolgt
die Aufteilung im Verhältnis 50:50. Aufwendungen können dann nur anteilig für
die Vermietungszeiten geltend gemacht werden. Beim Leerstand einer zuvor
vermieteten Wohnung können die Aufwendungen weiter steuerlich geltend gemacht
werden, soweit sich um die Vermietung in der Leerstandszeit im üblichen Umfange
bemüht wurde. Hier sind als Nachweise Zeitungsanzeigen etc. bzw. die
Bestätigungen der Vermieteragenturen anzuführen. Praktisch ist, wenn die
Vermietung der Ferienwohnung nicht in Eigenregie erfolgt, sondern durch ein
entsprechendes Unternehmen vor Ort geregelt wird. Hier lassen sich die Vermietungsnachweise
und Angebotszeiten leichter führen.
Soweit der Vermietungszeitraum nicht erheblich von dem
durchschnittlichen Vermietungszeitraum von vergleichbaren Ferienwohnungen am
Standort abweicht, folgt die Finanzverwaltung in der Regel den Angaben des
Steuerpflichtigen. Unterschreitet die tatsächliche Vermietzeit die ortsübliche
um mindestens 25 %, muss die grundsätzliche Einkünfteerzielungsabsicht durch
eine Prognose überprüft werden. Bei einer geforderten Prognoserechnung ist die
Gewinnerzielungsabsicht über einen Zeitraum von 30 Jahren nachzuweisen. Dies
bedeutet, dass aufgrund einer Hochrechnung im Gesamtzeitraum von 30 Jahren ein
Überschuss der Einnahmen über die Ausgaben erzielt wird. Ist dies nicht der
Fall, bleiben Aufwendungen und Erträge wegen fehlender Gewinnerzielungsabsicht
steuerlich unberücksichtigt. Dieses Verfahren wurde durch den BFH mit Urteil
vom 24.06.2008, IX R 12/07, BFH/NV 2008 erneut bestätigt.
3.
Erwerb zur Vermietung an fremde Dritte mit der langfristigen
Überlegung als geplanten Alterswohnsitz bzw. einer späteren Eigennutzung
Bei einer auf Dauer angelegten Wohnungsvermietung wird
grundsätzlich von einer Einkünfteerzielungsabsicht ausgegangen. Das Gleiche
gilt für Ferienwohnungen, die ausschließlich an Fremde vermietet und nicht
selbst genutzt werden. Wird eine Ferienwohnung nicht durchweg im ganzen Jahr
vermietet, so kommt es darauf an, ob die ortsübliche Vermietungszeit um nicht
mehr als 25 % unterschritten wird. Liegen diese Voraussetzungen vor, trägt das
Finanzamt die Beweislast für eine fehlende Einkünfteerzielungsabsicht.
Vom Bundesfinanzhof wurde ein Fall entschieden (BFH, 19.08.2008,
IX R 39/07), in dem es um erhebliche Verluste aus der Vermietung einer
Ferienwohnung ging. Da keine Vergleichszahlen zu ortsüblichen Vermietungszeiten
vorgelegt werden konnten, lehnte das Finanzamt die Berücksichtigung der
Verluste ab. Dies sei ohne weiteres so nicht gerechtfertigt, entschied das
Gericht. Wenn keine Vergleichszahlen vorliegen, liegt die Beweislast für die
Einkünfteerzielungsabsicht grundsätzlich beim Vermieter. Kann dieser jedoch
selbst ortsübliche Zeiten nachweisen und sind die oben dargestellten Kriterien
erfüllt, ist von einer Einkünfteerzielungsabsicht auszugehen.
Problematischer ist die Frage zu beantworten, wie der Einzelfall
zu beurteilen ist, wenn dauerhaft bereits über Jahre hinweg steuerliche
Verluste erzielt werden und die Vermietung an Dritte zu üblichen Preisen
erfolgt. Hier stellt sich die Frage, was den Investor tatsächlich zum Erwerb
der Immobilie bewegt hat. Die Rechtsprechung hierzu ist abzuwarten. Im Einzelfall
sollte für die zukünftigen Jahre eine Prognoserechnung aufgestellt werden. Der
Prognosezeitraum orientiert sich grundsätzlich an der Nutzungsdauer der
Vermietungsobjekte und beläuft sich bei Ferienwohnungen auf 30 Jahre (sonst 100
Jahre). Die im Prognosezeitraum voraussichtlich zu erwartenden Einnahmen und
Werbungskosten sind zu schätzen. Diese Schätzung erfolgt anhand des
Durchschnitts der in der Vergangenheit in einem bestimmten Zeitraum (in der
Regel in den letzten fünf Jahren) angefallenen Einnahmen und Werbungskosten.
Wegen Unsicherheiten beim 30-jährigen Prognosezeitraum (bei Ferienwohnungen)
ist bei der Gesamtsumme der geschätzten Einnahmen ein Sicherheitszuschlag von
10 % und bei der Gesamtsumme der geschätzten Ausgaben ein Sicherheitsabschlag
von 10 % vorzunehmen. Verluste, die aufgrund nicht regelmäßig auftretender
besonderer Umstände entstanden sind, sollten relativiert werden und nicht in
die Prognoserechnung einfließen.
4.
Erwerb zur Vermietung / Kauf als gewinnbringende Kapitalanlage mit
Aussicht auf Wertsteigerung
Der Erwerb einer Ferienwohnung kann auch unter dem Gesichtspunkt
langfristiger erheblicher Wertsteigerungen erfolgen. Die Erlöse aus dem Verkauf
der Immobilie sind steuerpflichtig soweit die 10-Jahresfrist für
Immobilienverkäufe unterschritten wird oder bereits ein gewerblicher
Grundstückshandel vorliegt. Im
Übrigen gelten die bereits unter Ziffer 3 angeführten Regelungen.
5.
Umsatzsteuerliche Besonderheiten bei der Vermietung von Ferienwohnungen
/ Ferienhäuser
Umsatzsteuerlich
betrachtet, ist der Steuerpflichtige bei einer grundsätzlichen Vermietungsabsicht
Unternehmer und kann somit etwaige Vorsteuerbeträge geltend machen. Die
kurzfristige Beherbergung von Feriengästen führt nach § 4 Nr. 12 S. 2 UStG zur
Umsatzsteuerpflicht. Die teilweise Selbstnutzung ist als unentgeltliche
Wertabgabe gem. § 3 Abs. 9a Nr. 1 UStG ebenso steuerpflichtig.
6. Ferienwohnungen /
Ferienhäuser im Ausland
Bei ausländischen Ferienwohnungen hat im Regelfall (Spanien,
Frankreich u.a.) der ausländische Staat das Besteuerungsrecht und die Einkünfte
unterliegen in Deutschland nur dem so genannten Progressionsvorbehalt. Verluste
aus Vermietung und Verpachtung können in diesem Fall im Rahmen der inländischen
Besteuerung zu einem negativen Progressionsvorbehalt und damit zur
Steuerersparnis führen. So entschied auch im Fall einer in Spanien gelegenen
Immobilie das Finanzgericht Hamburg (Az: FG Hamburg 8 K 61/07) und im Fall
einer in Frankreich gelegenen Immobilie der EUGH (Urteil vom 21.02.2006,
Aktenzeichen: Rs C-152/03).
Dieter
P. Gonze, Steuerberater
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Letzte Bearbeitung Mai 2009 |