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Schuldzinsen stellen bei
Einkünften aus der Immobilienvermietung abzugsfähige Werbungskosten dar, soweit
das Darlehen im Zusammenhang mit den Kosten der vermieteten Immobilie steht.
Bei neuen Darlehensvereinbarungen kann zur Senkung der lfd. Belastung ein
Disagio vereinbart werden. Das Disagio ist eine Zinsvorauszahlung und wird von
dem gewährten Darlehensbetrag von der finanzierenden Bank einbehalten.
Beispiel: Zins: 3,0%, Laufzeit: 5 Jahre,
Auszahlung 95,0%, Disagio 5,0%
Durch eine
geschickte Vertragsgestaltung können hier sofort Steuervorteile
(Steuererstattungen) generiert werden und damit zusätzliche Liquidität
geschaffen werden.
Diese Regelung gilt nicht nur bei
Einkünften aus Vermietung und Verpachtung, sondern auch bei allen anderen
Überschusseinkünften. Soweit bei einem betrieblichen Darlehen die
Gewinnermittlung im Rahmen der Bilanzierung erfolgt, ist jedoch eine Abgrenzung
des Disagios zwingend vorgeschrieben.
Nach § 11 Abs. 2 EStG sind Vorauszahlungen für einen Zeitraum von
mehr als 5 Jahren gleichmäßig auf die Nutzungsdauer zu verteilen. Diese
Regelung wendet die Finanzverwaltung bisher jedoch auf ein marktübliches
Disagio oder Damnum nicht an.
(BMF- Schreiben vom 5. 4.2005 zu Zweifelsfragen zum Richtlinienumsetzungsgesetz)
Damit sind Zinsvorauszahlungen im Rahmen
eines Disagios nach wie vor steuerlich als Werbungskosten sofort abzugsfähig.
Hierzu müssen jedoch folgende Voraussetzungen erfüllt sein:
1.
marktübliche
Finanzierung: Disagio maximal 5%
2.
Zinsfestschreibung
mindestens 5 Jahre
3.
Zahlung
längstens 3 Monate vor der Darlehensauszahlung, dies gilt auch bei einer
Teilauszahlung von mindestens 30%
Beträgt das
Disagio mehr als 5% der Darlehenssumme ist der übersteigende Teil über die
Dauer der Zinsfestschreibung zu verteilen.
Erstattet die
Bank bei vorzeitiger Tilgung des Darlehens einen Teil des Disagios stellt dies
eine Einnahme im Jahre des Zuflusses dar.
Schuldzinsen
stellen bei Einkünften aus der Immobilienvermietung abzugsfähige Werbungskosten
dar, soweit das Darlehen im Zusammenhang mit den Kosten der vermieteten
Immobilie steht. Bei neuen Darlehensvereinbarungen kann zur Senkung der lfd.
Belastung ein Disagio vereinbart werden. Das Disagio ist eine Zinsvorauszahlung
und wird von dem gewährten Darlehensbetrag von der finanzierenden Bank
einbehalten.
Beispiel: Zins: 3,0%,
Laufzeit: 5 Jahre, Auszahlung 95,0%, Disagio 5,0%
Durch eine geschickte Vertragsgestaltung können hier sofort
Steuervorteile (Steuererstattungen) generiert werden und damit zusätzliche
Liquidität geschaffen werden.
Diese Regelung
gilt nicht nur bei Einkünften aus Vermietung und Verpachtung, sondern auch bei
allen anderen Überschusseinkünften. Soweit bei einem betrieblichen Darlehen die
Gewinnermittlung im Rahmen der Bilanzierung erfolgt, ist jedoch eine Abgrenzung
des Disagios zwingend vorgeschrieben. Ab 2009 sind Finanzierungskosten für Kapitalanlagen
in den meisten Fällen steuerlich nicht mehr abzugsfähig!
Dieter P. Gonze, Stb.
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Letzte Bearbeitung Juni 2008 |