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Darlehenszuordnung bei Selbstnutzung und
teilweiser Vermietung einer Immobilie
Die Zuordnung / Aufteilung der Finanzierungsaufwendungen (Zinsen,
Disagio, Notar-, Amtsgerichts- und
ggf. Schätzungskosten, Fahrtkosten hierzu etc.) auf den selbstgenutzten
und auf den vermieteten Teil einer Immobilie, erfolgt im Verhältnis der
Wohn-/Nutzflächen zueinander.
Beispiel 1:
|
Zweifamilienhaus |
Wohnfläche |
Anteil |
Anschaffungskosten |
|
Wohnung Erdgeschoss |
120 |
60,00% |
120.000
€ |
|
Wohnung Obergeschoss |
80 |
40,00% |
80.000
€ |
|
Summen: |
200 |
100,00% |
200.000
€ |
|
Finanzierung: |
|||
|
Eigenmittel |
50.000
€ |
||
|
Darlehen: |
150.000
€ |
||
|
Summe: |
200.000
€ |
||
|
Schuldzinsen p.a. |
5% |
7.500
€ |
|
|
davon abzugsfähig bei |
|||
|
Vermietungseinkünften: |
40,00% |
3.000
€ |
Die Folge ist, dass die auf
den selbstgenutzten Anteil der Immobilie fallenden Finanzierungskosten (im
Beispiel: 4.500€) nicht steuermindernd geltend gemacht werden
können. Diesen anteiligen Aufwendungen stehen keine Einnahmen
gegenüber. Insoweit können Sie keiner Einkunftsart, wie
beispielsweise „Vermietung
und Verpachtung“ als Werbungskosten zugeordnet werden.
Steuerlich betrachtet wurden mit
dem Darlehen zwei verschiedene Wirtschaftsgüter finanziert. Einmal
der selbstgenutzte Teil der Immobilie und zum anderen der vermietete
Teil der Immobilie.
Es liegt nicht nur im Interesse
einer steuerlichen Optimierung, sondern auch im elementaren Eigeninteresse des
Immobilieneigentümers, dass der von ihm selbstgenutzte Immobilienteil
möglichst vollständig mit Eigenkapital finanziert oder zumindest
schnellstens entschuldet wird. Durch die gleichmäßige Verteilung des
Darlehens auf die gesamte Immobilie ist dies jedoch nicht möglich.
Eine Zuordnung des gesamten
Eigenkapitals auf den selbstgenutzten Teil und den größten Teil des
Darlehens auf den vermieteten Teil hätte zu Folge, dass es zu einer
deutlichen Steuerminderung bei den
Vermietungseinkünften kommt. Die zusätzliche Liquidität könnte
damit gut zur schnelleren Entschuldung der Immobilie eingesetzt werden.
Insoweit lohnen sich Überlegungen zu einer optimierten Gestaltung.
Eine klare Lösung ist die
Aufteilung des Objekts in Wohneigentum im Vorfeld des Kaufs oder des Neubaus.
Hier kann das Eigenkapital für die selbstgenutzte Eigentumswohnung in
voller Höhe verwendet werden. Ein verbleibender Restbetrag kann mit einem
hierauf abgestellten Darlehen – bei höchstmöglicher Tilgung
– finanziert werden. Mit der Tilgung der vermieteten Wohneinheit wird
dann erst nach Tilgung des Darlehens für den selbstgenutzten Teil
begonnen.
Voraussetzungen für eine
steuerliche Anerkennung dieses Modells sind jedoch:
Beispiel
2:
|
Zweifamilienhaus |
Wohnfläche |
Anteil |
Anschaffungskosten |
|
Wohnung Erdgeschoss |
120 |
60,00% |
120.000
€ |
|
Wohnung Obergeschoss |
80 |
40,00% |
80.000
€ |
|
Summen: |
200 |
100,00% |
200.000
€ |
|
Finanzierung: |
|||
|
Wohnung Erdgeschoss: |
Eigenmittel: |
50.000
€ |
|
|
Darlehen 1: |
70.000
€ |
||
|
Summe: |
120.000
€ |
||
|
(Darlehenstilgung 3% / Zinsen 4,5%) |
|||
|
Kosten nicht
abzugsfähig: |
Zinsen: |
4,75% |
3.325
€ |
|
Wohnung Obergeschoss: |
Darlehen 2: |
80.000
€ |
|
|
Kosten abzugsfähig: |
Zinsen: |
5,22% |
4.176
€ |
Auch
bei Immobilien die nicht in Wohneigentum aufgeteilt sind, kann eine Zuordnung
von Darlehen und Eigenmitteln erfolgen, soweit dies von vorne herein erkennbar
und nachvollziehbar ist und die Zahlungen dem gemäß erfolgen.
Hierbei sind die von der Rechtsprechung und des
Bundesfinanzministeriums aufgestellten Grundsätze konsequent einzuhalten:
1. Anschaffung
von Immobilien:
o
Der Kaufpreis der Immobilie
ist bereits im Kaufvertrag auf die vermietete und die selbstgenutzte
Wohneinheit angemessen (plausibel und nachvollziehbar) aufzuteilen.
Beispiel:
Der Kaufpreis von 200.000 € entfällt zu 120.000 € auf die
Wohneinheit im Erdgeschoss (120qm) und zu 80.000 € auf die Wohneinheit im
Dachgeschoss (80qm) des Anwesens.
2. Neubau
von Immobilien:
o
Bei Anschaffung eines unbebauten Grundstückes
sollte bereits auf die geplante spätere Bebauung und Nutzung der Immobilie
abgestellt werden.
o Baukosten die nur dem gesamten Gebäude
zugeordnet werden können (Dach, Keller, Außenanlagen etc.) sind vom
Rechnungssteller im Verhältnis der Wohneinheiten zueinander aufzuteilen
und jeweils getrennt zu berechnen. Beispiel: Herstellung des Rohbaus, hiervon
anteilig 40% für die Wohnung im Dachgeschoss bzw. 80% für die Wohnung
im Erdgeschoss.
o Baukosten, die der jeweiligen Wohnung direkt
zugeordnet werden können (Sanitäreinrichtung, teilweise Heizung- und
Elektroinstallation etc., alles was in den Innenräumen der Wohneinheit
hergestellt wird), sind mit getrennter Rechnung und Angabe der jeweiligen
Wohneinheit zu berechnen.
3. Darlehensfinanzierung:
o
Je Wohneinheit (selbstgenutzt ./.
vermietet) ist ein eigener Darlehensvertrag abzuschließen. Die
Darlehenssumme darf die anteiligen Herstellungs- / Anschaffungskosten dieser
Wohneinheit nicht überschreiten.
o
Die
Zahlungen haben für jede Wohneinheit von dem für diese Wohneinheit
eigens angelegten Bankkonto zu erfolgen. Darlehensauszahlungen erfolgen auf das
entsprechende Konto der Wohneinheit. Auch die Eigenkapitalzuführung
erfolgt auf diesem Wege. Die Begleichung von Rechnungen oder Verträgen,
die beide Wohneinheiten betreffen, kann nur durch zwei anteilige Zahlungen
von dem jeweiligen Konto erfolgen.
Das Bundesfinanzministerium hat hierzu mit Schreiben vom
16. 4.2004 (IV C 3 S 2211 36/04) wie folgt ausgeführt:
„Ein
Steuerpflichtiger, der ein teilweise vermietetes und teilweise selbstgenutztes
Gebäude mit Eigenmitteln und Fremdmitteln finanziert, kann Darlehenszinsen
als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung
abziehen, soweit er die Darlehensmittel tatsächlich zur Finanzierung der
Anschaffungs- oder Herstellungskosten des vermieteten Gebäudeteils
verwendet
1.
Zuordnung der Anschaffungs- oder
Herstellungskosten
Der Abzug von Schuldzinsen als
Werbungskosten setzt zunächst voraus, dass die Anschaffungs- oder Herstellungskosten
den Gebäudeteilen, die eigenständige Wirtschaftsgüter bilden,
zugeordnet werden. Hierbei ist Folgendes zu beachten:
a.
Anschaffungskosten, Anschaffungsnebenkosten
o
Einer nach außen hin erkennbaren Zuordnung der
Anschaffungskosten durch den Steuerpflichtigen, z.B. durch Aufteilung des
zivilrechtlich einheitlichen Kaufpreises im notariellen Kaufvertrag, ist
steuerrechtlich zu folgen, soweit die Aufteilung nicht zu einer unangemessenen
wertmäßigen Berücksichtigung der einzelnen Gebäudeteile
führt.
o
Trifft der Steuerpflichtige keine nach außen hin erkennbare
Zuordnungsentscheidung, sind die Anschaffungskosten den einzelnen
Gebäudeteilen nach dem Verhältnis der Wohn-/Nutzflächen anteilig
zuzuordnen.
b.
Herstellungskosten
o
In Rechnung gestellte Entgelte für Lieferungen und
Leistungen, die ausschließlich einen bestimmten Gebäudeteil
betreffen (z.B. Aufwendungen für Bodenbeläge, Malerarbeiten oder
Sanitärinstallationen in einer einzelnen Wohnung), sind diesem
Gebäudeteil gesondert zuzuordnen. Diese Aufwendungen müssen entweder
durch den Unternehmer gesondert abgerechnet oder durch den Steuerpflichtigen in
einer gleichartigen Aufstellung gesondert aufgeteilt und ausgewiesen werden.
o
Kosten, die das Gesamtgebäude betreffen (z.B. Aufwendungen
für den Aushub der Baugrube, den Rohbau, die Dacheindeckung, den
Außenanstrich), sind den einzelnen Gebäudeteilen nach dem
Verhältnis der Wohn-/Nutzflächen anteilig zuzuordnen. Dies gilt auch,
wenn der Steuerpflichtige die Kosten für die Errichtung des gesamten
Gebäudes einheitlich abgerechnet hat, ohne die auf die jeweiligen
Gebäudeteile entfallenden Kosten gesondert auszuweisen.
2. Wirtschaftlicher
Zusammenhang zwischen Schuldzinsen und Anschaffungs- oder Herstellungskosten
Für
den Werbungskostenabzug ist darüber hinaus ein wirtschaftlicher
Zusammenhang zwischen den Schuldzinsen und den zugeordneten Anschaffungs- oder
Herstellungskosten für den vermieteten Gebäudeteil unabdingbar.
Dieser liegt nur dann vor, wenn dieser Teil der Anschaffungs- oder Herstellungskosten
tatsächlich mit den dafür aufgenommenen Darlehensmitteln bezahlt
worden ist. Hieraus folgt für Anschaffungs- und Herstellungsvorgänge:
a.
Anschaffung eines Gebäudes
Eine gesonderte Zahlung der
zugeordneten Anschaffungskosten liegt auch vor, wenn der Steuerpflichtige diese
Kosten mittels eines eigenständigen Darlehens auf ein Notaranderkonto
überweist und der Notar den gesamten Kaufpreis vom Notaranderkonto
auskehrt.
b.
Herstellung eines Gebäudes
o
Von einem wirtschaftlichen Zusammenhang ist auszugehen, wenn der
Steuerpflichtige ein Baukonto ausschließlich mit Darlehensmitteln
ausstattet und die Zahlungen der zugeordneten Herstellungskosten zu Lasten
dieses Kontos ergehen.
o
Versäumt es der Steuerpflichtige, die den unterschiedlich
genutzten Gebäudeteilen gesondert zugeordneten Aufwendungen getrennt mit
Eigen-/Darlehensmitteln zu finanzieren, sind die Schuldzinsen nach dem
Verhältnis der Baukosten der einzelnen Gebäudeteile
schätzungsweise aufzuteilen.
o
Werden die Kosten für die Errichtung des gesamten Gebäudes
einheitlich abgerechnet und bezahlt, ist grundsätzlich davon auszugehen,
dass auch die Darlehensmittel nach dem Verhältnis der
Wohn-/Nutzflächen verwendet worden sind. Etwas anderes gilt nur dann, wenn
der Steuerpflichtige durch eigene Aufstellung die Herstellungskosten anteilig
dem vermieteten Gebäudeteil zuordnet und die sich danach ergebenden
Herstellungskosten mit Darlehensmitteln bezahlt ( BFH-Urteil vom
25. März 2003 ).
Die
vorstehenden Grundsätze sind auch für ein vom Steuerpflichtigen
beruflich genutztes häusliches Arbeitszimmer anwendbar, das als
selbständiger Gebäudeteil zu behandeln ist.“
Mit Urteil vom 1. 4.2009 (IX R 35/08) hat der
Bundesfinanzhof zu der dargestellten Problematik der Darlehensaufteilung bei
gemischtgenutzten Objekten entschieden:
1.
Nimmt der Steuerpflichtige Darlehen zur Finanzierung je
unterschiedlicher Grundstücksteile auf, die eigenständige
Wirtschaftsgüter bilden, scheitert der Zuordnungszusammenhang zu einzelnen
Grundstücksteilen aber, weil die Valuten sämtlicher Darlehen auf ein
Girokonto fließen, von dem dann der Steuerpflichtige den gesamten
Kaufpreis an den Verkäufer überweist, so sind die entstandenen
Schuldzinsen grundsätzlich nach dem Verhältnis der
Wohn-/Nutzflächen aufzuteilen.
2.
Dies gilt nicht, wenn die Parteien des Kaufvertrags den Kaufpreis
in anderer Weise auf die erworbenen Wirtschaftsgüter aufgeteilt haben und
dieser Maßstab - weil weder zum Schein getroffen noch missbräuchlich
- auch steuerrechtlich bindet. In diesem Fall ist der Kaufpreis nach dem
Verhältnis des auf den vermieteten Grundstücksteil entfallenden
Kaufpreises zum Gesamtkaufpreis aufzuteilen und die entstandenen Schuldzinsen
in Höhe des hiernach auf den vermieteten Grundstücksteil entfallenden
Anteils abzuziehen.
Dieter P. Gonze, Stb. – Stand 4.11.2009