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Verbilligte Überlassung von Mietwohnungen!

Eine verbilligte Vermietung an Angehörige ist nur mit voller steuerlicher Wirkung möglich, wenn das vereinbarte Entgelt (§ 21 Abs. 2 Einkommensteuergesetz / EStG) nicht niedriger als 56% der ortsüblichen Miete gem. dem amtlichen Mietspiegel ist. Soweit das vereinbarte Entgelt weniger als 75%, aber mindestens 56% der ortsüblichen Miete (Kaltmiete + Umlagen) beträgt, ist eine Prognoserechnung durchzuführen, um die Gewinnerzielungsabsicht nachzuweisen.

Hinweis: In der Praxis erfolgt oft eine verbilligte Vermietung an Angehörige. Dies bezieht sich jedoch nur auf die Kaltmiete. Die Umlagen werden in der Regel von dem Angehörigen in vollem Umfang getragen. Bei Beurteilung der 56% / 75% Grenze ist jedoch das „Entgelt“ die Bezugsgröße. Das Entgelt umfasst sämtliche Leistungen,die als Ersatz für die Überlassung der Wohnung geleistet wurden. Hierzu könnte – je nach Mietvertrag – neben der Nettokaltmiete auch die Übernahme von bestimmten an die Wohnung gebundene Aufgabe zählen, die den üblichen Mietwert reduzieren (Beispiel: kleine Hausmeisterdienste). Hinzuzurechnen sind ebenso die geleisteten Umlagen und etwaige Reparaturaufwendungen, die lt. Vertrag vom Vermieter zu tragen sind, aber vom Mieter getragen wurden. Letztlich ist zu prüfen, ob die vertraglichen Gestaltungen noch einem Drittvergleich (Vertrag wie unter fremden Dritten üblich) standhalten.

Anhand dieser Prognoserechnung über die verbleibende Restnutzungsdauer des Gebäudes muss der Steuerpflichtige nachweisen, dass die Einkünfte insgesamt zu einem positiven Ergebnis führen. Dies ist erfahrungsgemäß nicht der Fall. Aus diesem Grunde empfehlen wir dringend in solchen Fällen die Mietvereinbarungen auf 75% der ortsüblichen Miete (zuzüglich 75% der Umlagen) anzupassen und den Mietspiegel regelmäßig daraufhin zu überwachen. Infos zum örtlichen Mietspiegel erhalten Sie vom zuständigen Finanzamt, den Gemeinden und auch leicht über das Internet.

Ob eine verbilligte Vermietung vorliegt oder zu prüfen ist, ist nicht an die Bedingung einer Vermietung an einen Angehörigen geknüpft. Maßgeblich ist die Differenz der vereinbarten Miete zum tatsächlichen Marktpreis. Der Marktpreis einer Mietwohnung kann vom ortsüblichen Mietspiegel abgeleitet werden. Besondere im Mietobjekt liegende Umstände können jedoch dazu führen, dass der tatsächliche Mietmarktpreis der Wohnung vom amtlichen Mietspiegel deutlich abweicht. (Beispiele: Lärmbeeinträchtigungen wie Autobahn, über der Gaststätte, durch andere Mieter / Gewerbetreibende, kein sonstiger Mieter zu finden etc.)

Handlungsempfehlung bei Vermietung:

1. Jährlich ist zu prüfen, inwieweit die Vermietungsabsicht noch besteht, bzw. steuerlich sinnvoll ist. Ggf. Vermietungsabsicht aufgeben und dem Finanzamt die unentgeltliche Überlassung von Wohnraum an Angehörige anzeigen.

2. Jährlich sollte der aktuelle Mietpreisspiegel mit der vereinbarten Miete verglichen werden. Da der Mietpreisspiegel in der Regel von einer Kaltmiete ausgeht, sind die tatsächlichen Umlagen hinzuzurechnen. Dann sind folgende Entscheidungen zu treffen bzw. zu überdenken:

• Liegt die Bruttomiete unter 56% der ortsüblichen Miete (= Kaltmiete lt. Mietspiegel + tatsächliche Umlagen), so liegen keine Einkünfte gem. § 21 EStG vor. Es sind dem gemäß keine Mieteinnahmen zu versteuern und es können auch keine Aufwendungen hierzu geltend gemacht werden. (Ausnahme: § 35a EStG: haushaltsnahe Dienst- und Handwerkerleistungen)

• Beträgt die vereinbarte Bruttomiete weniger als 75% aber mindestens 56% der ortsüblichen Miete (Bruttomiete), liegen Vermietungseinkünfte nur vor, soweit nach einer Prognoserechnung über die Restnutzungsdauer des Gebäudes (Gebäudenutzungsdauer i.d.R. 50 Jahre oder 50 Jahre ab Totalsanierung) mit einem positiven Gesamtergebnis zu rechnen ist. Dies wird in den seltensten Fällen der Fall sein. Hier ist zu entscheiden, ob eine Mietanpassung erfolgt oder man gänzlich die Einkünfteerzielungsabsicht aufgibt.

• Beträgt die vereinbarte Bruttomiete mindestens 75% der ortsüblichen Miete, liegen Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung vor. Eine Prognoserechnung ist nicht erforderlich. Die Einkünfte werden durch Ansatz der Mieteinnahmen (Netto + Umlagen) und unter Abzug der Ausgaben (Abschreibung, Zinsen, Renovierung, Umlagen, Sonstiges) ermittelt. Hier ist zu prüfen, ob diese Regelung so gewünscht ist und so weiter fortgeführt werden soll.

Hinweis: Bei Vermietung an Angehörige wie Kinder oder Eltern etc. ist zur steuerlichen Anerkennung des Mietverhältnisses darüber hinaus von Bedeutung, ob die Mieter aufgrund ihrer eigenen Einkünfte in der Lage sind die Mietaufwendungen zu verkraften. Dies muss im Zweifel durch eine Einnahmen- / Ausgabenrechnung des Mieters / Angehörigen belegt werden. In der Regel liegen die Aufwendungen für eine Mietwohnung bei ca. 30% - 50% der Einkünfte des Mieters.

Dieter P. Gonze, Stb.

Lohnsteuerhilfeverein Hessen e.V.

Letzte Bearbeitung Juni 2008

Lohnsteuerhilfeverein Sachsen e.V.